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みなさま、突然ですが、
榊淳司のオフィシャルサイトのリニューアルに伴い
ブログを移転させていただきました。
今後は　↓クリックしてください

榊淳司オフィシャルサイト

にてブログを更新してまいります。
新しい「マンションレポート」なども
上記のアドレスでご紹介していきますので
ご愛読いただいているみなさまの
「お気に入り」もお手数ですが
変更の手続きをお願いいたします。

ブログ移転後、初めての更新のテーマは

超高層マンションと中東情勢の共通点は？

いつもどおり「過激」な内容です。
どうぞ、オフィシャルサイトでお読みください。

今までの記事も、ほとんど新しいサイトで読めます。
拍手は継続されていませんが、
新たに入れていただくことは可能です。

新しいサイトをどうぞよろしくお願いします。

榊淳司

みなさん、あけましておめでとうございます。

何とか2009年は終わって、2010年を迎えました。
紅白にはヤザワさんが登場してややビックリ。
潰れた会社のリゾートマンションの広告に出るよりも
紅白に出演するほうがよっぽど好感度が高まりますぜ。

今年の箱根駅伝は波乱が少なくて、やや残念。
ダニエル君が快走した日大、もうちょっとしっかりせい！
というところでしょうか。
駒大は復路優勝の総合2位。見事な復活劇でした。
明治よ、元気なのは出足だけかよ。
早稲田もがんばったけれど、もうちょっと見せ場が欲しかった。
私の周り、なぜかこの４校出身者が多いので、一応・・・

話をマンションに変えましょう。

私は、昨年１２月に首都圏のマンション供給戸数を２万戸台と予想しました。
不動産経済研究所の発表による速報の推計値で３万５千戸だそうです。
正直なところ「本当かよ？」と思う数字です。
（ホントに１２月に４０００戸も売り出されたの？）
彼らの08年12月の予想値だと４万７千戸ですから
コレに近づけるために多少「吹かして」ませんか？
それでも、アノ不動産経済研究所の予想値「47000戸」よりも
私の「2万戸台」の方が実数に近そうですね。

調子に乗って、今年の供給戸数を予想してみましょう。

不動産経済研究所の予想は首都圏で４．３万戸、近畿圏で２．２万戸。
この数字、首都圏については
「あら、控えめですね」と感じます。
私はもう少し多くなるような気がします。
それこそ「塩漬け」になっている土地をそろそろ
事業化しないことには来年３月の決算に影響が出そうな
財閥系が「損切り」に出てくる可能性を感じるからです。
H社がミニバブル期に仕込んだ用地もそろそろ・・・
元気な中堅デベも成長軌道に乗ってきています。

それでも、大幅に増えることはないと思うので
首都圏で４万６千戸くらいと予想しましょう。
今度は不動研の数字と大きな差は出ていません（笑）。
近畿圏では、在庫の整理が進んでいないので
少なめにして、今年同様の約２万戸あたり・・・

ミニバブル以後に土地を仕込み、事業化したマンションは
「逆新価格」というのだそうです。
私は「新新価格」と呼んでいたのですが「逆新価格」の方が
適切であると思いますので、ここは不動研のレポートに従います。

「逆新価格」というのは、あの狂乱の「新価格」よりも
1-2割ほど安いレベル。
都心の一部ではその割合が3割に達するかもしれません。

例えば、オダギリジョーの「ブリリア有明スカイタワー」。
お隣の「ブリリアマーレ」よりもかなり安いのは
「マドンナとオダジョーのギャラの差ですか？」
と、いいたくなりますね。本当は違うけれど（笑）。

少し離れた「シティタワーズ豊洲」の場合、
800戸規模といわれる未発売の「シンボル」は、
いったいおいくらで販売なさるのでしょうね？
こっちは「ツインズ」の方がまだまだ残っていて
値引の気配もないので、完成在庫はあわせて1千・・・戸？？
まさか２千戸を超えるなんてことはないと思いますが。

都心ですらこういう状況ですから、
郊外に取り残された完成在庫はどうなるのでしょうね？
特に近畿圏における滋賀県や阪南エリアの
東京資本系大規模物件は・・・

昨年３月、首都圏では「投売り」という状況になりました。
これと同じような状況が、今度は近畿圏で起こりそうな気配。
しかし・・・「投売り」にでても買い手が現れるのか・・・
そう思えるほど、近畿の市場は冷え込んでいますね。

ご参考までに

近畿については

　　

都心「豊洲」「有明」については

　　　　　

振り返れば、この1年、様々なことがありました。
私は、マンション市場に対して、
このブログやセミナー、テレビ出演、日経マネー誌への寄稿などを通じて
様々なメッセージを発信してきました。

また、多くの方のマンション購入相談にもお答えしてきました。
オフィシャルサイトからのメールによる「無料相談」が多いのですが
セミナー参加者とお会いしてお話しする面談もありました。
有料相談（1時間1万円）であるにもかかわらず、
私の事務所においでいただいた方も多くありました。

「榊さんのアドバイスで目が覚めました」
「間違った選択をしなくて済みました」
「なんとか、納得できるマンションが買えました」

年末になって、何件もそういうお礼のメールを頂いています。
現状の相談へのお答えを優先するあまり、
そういった「ご報告」メールへの返信が滞っています。
でも、すべて読ませていただいています。

みなさま、ご丁寧にありがとうございました。
お役に立てて、幸甚でございます。

来年も、無料相談は続けていきたいと思います。
少しでもエンドユーザーさんのお役に立ち、
マンション市場をよりよい方向に導く一助になりたいと考えています。
そのために、無料相談を続けるとともに
私の考えを様々なチャンネルを通じて発信していきたいと思います。
このブログは当然のことながら、
著書の刊行や各種メディアへのコメントや原稿執筆、
セミナーも開催する予定です。

ただ、すべてが無料というわけには参りません。
私も、食わねばなりませんから。
でも、マンションデベのようにベラボーに儲けようなどとは思いません。
榊ひとりの生業など、高々知れています。

二日ほど前に、いつもこのブログでご紹介している
「不動産購入なんでもお助けマン」のOさんと、
ふたりで仕事納めの一献を楽しんでまいりました。

今年、Oさんも多くのエンドさんから内覧同行や不動産調査、
あるいは契約立会いや契約書チェックなどの依頼を受け、
それこそ何人もの方々を、
「一生の失敗」の寸前で救出されてきました。

杯を傾けながら、Oさんはしみじみおっしゃっていました。
「相談者の方からいただく、たとえ4万円（内覧同行）のお金でも
　それは個人としては大変な金額だと思います。
　不動産調査なら約15万円・・・そのご家庭にとっては
　何か月分かの食費かもしれません。決して安くない・・・
　だから、私はそれに応えるだけの仕事をしなければいけません
　そう思うと、毎回身が引き締まるほどの緊張を覚えます」

ああ・・・何という真面目で誠実なOさん。

彼の言葉を聞いていて、ある情景を思い出しました。
私の大好きな映画「七人の侍」の一場面です。

野武士に襲われる百姓の村を救う侍の一人、
侍大将格の勘兵衛（志村喬）が、自分たちが食べている白米が
百姓たちのなけなしのもてなしだと知ったときに言った台詞
「この米、疎かには食わんぞ」
そういえば、Oさんの眼光鋭いながら、優しさがにじみ出る風貌も
なんとのう志村喬に似ている感じがしました。

Oさんがみなさんの一人から依頼を受けたときの心境は、
まさに「七人の侍」なのでしょう。
そして実際、ドラマのようなお仕事をなさっています。
その中身の紹介は、来年のブログでおいおいいたしましょう。
Oさんの「不動産購入サポート血風録」みたいな感じで。

もし、そんなOさん＝大友さんが「疎かには食わん」報酬を払って
「不動産調査」とか「内覧同行」「契約書チェック」をご依頼に
なられたい方は下記にご連絡ください。
もちろん、お正月はお休みですから、レスポンスは年明けになります。
大手事務所よりもはるかに濃い内容の
サポートを受けられるはずです。

大友さんの会社は
株式会社ベストサポートといいます。
メルアドはinfo@best-sup.com　場所は新宿区高田馬場です。
但し、対応は首都圏のみです。

来年、新築マンションの供給は少し増えそうです。
でも、ロクでもない物件もまだまだ出てきそうな気配。
気を緩めずにマンション市場の動向を見守り、
随時このブログを更新すると共に、
レポートライブラリーの充実を図っていきたいと思います。



みなさん、どうか良いお年をお迎えください。
明日はおせち作りに勤しみ、お正月は飲んだくれて
次回の更新は・・・

平均寿命くらいは生きられると考えるなら
私はもうすぐ人生の3分の2を終えるあたり。
残りは3分の1ということになります。
でも、ほぼ毎日、酔っ払うまでお酒を飲む習慣があるので
実はもう4分の3あたりまで来ているのかもしれません（笑）。

残された時間は、さほど多くありません。
前にも書きましたが、私はほとんどテレビを見ません。
それじゃあ、家にいるときは何をしているのか？
まあ、酒を飲んでいるか、飯を作っているか、寝ているかですね。
このブログを更新していることもあります。
内職をしていることもありますね。
あとは・・・読書です。

焼酎のお湯割を5杯くらいまでは、本を読んでも頭に入ります。
それ以上は、その場では楽しめますが、翌朝は忘れています。
今が、ちょうどそのあたり（笑）。

実は、本を読むのは私の人生の最大の楽しみです。
京都の古本屋の息子に生まれたせいか、
本にどっぷり浸かって生きてきたのです。

ちなみに、さっきまで読んでいたのは「下流社会」という新書。
三浦展という人が書いた、数年前の話題作。
ブックオフで100円で仕込んできました。

読んでいて・・・ちょっと驚いたのは
「この本、読んだことある！」
そうなのです。多分、３年位前に読んでいます。
それを忘れていて、また買ってしまったわけです。
実はこういうこと、ここ半年で3回ありました。
アルツハイマーでしょうか？（笑）

さらに驚くことには、2回目なのに、かなり楽しめます。
つまりは、前に読んだ内容の過半を忘れているわけです。
いよいよ、IQ140を誇った記憶力も怪しくなってきました。

実は、この1,2年、あまり本を読まなくなりました。
せいぜい、年に50冊か60冊。
5,6年前までは、年に120冊くらいは読んでいました。
考えてみれば、仕事のストレスが多い時期ほど、
読書量は増えていました。
私にとっては、ストレス発散になったのでしょう。

それじゃあ、今はストレスがないのかって？
いいえ、たくさんあります。
でも、本を読むよりももっと発散できる方法を見つけたわけです。

それは、何だと思いますか？

ひとつは、このブログを書くこと。
好き勝手いえますからね。
最近は、文句を言ってくる人も少なくなって寂しいけれど（笑）。

もうひとつは、レポートを書くこと。
マンション市場に関するレポートです。
もう１０数本書きました。



コレ、結構なストレス発散になります。
何といっても、どの企業からもお金を貰っていないので
自分の考えをすべてストレートに書けます。
高いものは高い、ダメなものはダメ。
そして、こんなマンションを買ってはいけない！

本のように何万部も売れるわけではありませんが、
コアなファンが育っていて、温かく応援してくださいます。
真にありがたいのは、買ってくださる方は
続けて３つも４つも買っていただけること。
1つ買った方が2つ買う確率は半分を超えています。
決済フォームを運営する会社の人が、この前電話で教えてくれたのですが
「通常ではありえない現象です」とか。

これらのレポートが売れることによって、
榊は企業からカネを貰う仕事をしなくても
何とか業界にとどまれるかもしれません。
マンションデベにとっては「とっとと消えろ」という存在ですから（笑）。

そんなワケで、今年も終わりそうです。
もう1回くらい更新するかもしれませんが、
ひとまず年末のご挨拶。

みなさま、今年一年のご愛読、誠にありがとうございました。
来年も、榊はエンドユーザーの視点で情報を発信し続けます。
どうぞ、よろしくお願いします。

今日はクリスマス・イブだそうです。
日本人はクリスマスにはキリスト生誕を祝い、
お正月は神道の神社にお参りして拍手を打ち、
お盆にはお寺の墓地でご先祖様のご機嫌を伺う、
という誠に不思議な民族です。

まあ、いってみれば「こだわり」がないのです。
この「こだわりがない」というのは、
ある意味この国の発展を助けてきました。
過去の因習にとらわれず、
新しいものを受けれるのは日本人の得意技です。

1853年に黒船がやってきて泰平の眠りを覚まされた時、
日本国中がテンヤワンヤの大騒ぎになりました。
いわゆる幕末の動乱です。
別に、砲弾を江戸の町に撃ち込まれたわけではないにもかかわらず、です。

日本は黒船をきっかけに統治形態を近代的に改め
チョンマゲを切って洋服に着替えました。
侍階級を廃して、軍隊組織を作りました。
教育制度をあまねく行き渡らせ、産業を興しました。
このあたり、過去のやり方にこだわらない日本人の強みです。

それに比べて、1840年に大英帝国と戦争までやらかして
領土をむしりとられていたにもかかわらず
清国は眠ったままでした。
数千年続いてきた「王朝」の因習にこだわったのです。
半世紀後、今度は近代化した日本と戦争をして負けてしまいます。
1894年の日清戦争です。

この前の日曜日、「坂の上の雲」は日清戦争のくだりでした。
さすがＮＨＫ・・・偏向の本領を発揮してくれました。
原作にはない日本軍の略奪場面を入れた上に
森鴎外に「日本人のアジアに対する不思議な親切」などという
台詞をしゃべらせていました。
そんなこと、森林太郎先生が正岡子規にはなしたのでしょうか？
これはNHKのヤラセの匂いがプンプン漂っています。
だいたい、日清・日露戦争当時の日本軍は、国際法の超優等生です。
支那の民間人に対する略奪行為があったとは思えません。

ＮＨＫよ、司馬さんの想いを踏みにじる原作改竄を恥じなさい。

さて、「日本人にこだわりがない」に話を戻しましょう。
どうも、この国には「こだわり」＝「美しくない」
という価値観がありそうです。
私は戦前の教育を受けた両親に育てられましたが
「男が細かいことをグチグチこだわるでない！」と
いわれてきたような気がします。
剽悍な武士道に定評がある薩摩風に言えば
「議を言うな、チェスト行け！」でしょうか。

確かに、大の男が細かいことにこだわる姿は
見ていて美しくなく、女々しい感じが漂います。
今はもう絶滅してしまった「バンカラ」風の
弊衣破帽な生き方も、この「こだわりを嫌う」という
価値観に通じるものがあります。

ところが・・・最近では「こだわり」を
肯定的に捉えることが多くなりました。
特に、食べ物でよく見かけますね「こだわりの・・・」というのを。
ラーメン屋なら「こだわりのスープ」。
イタリアンなら「こだわりのレシピ」。
日本料理なら「こだわりの食材」。
いずれも、美味しそうです。

マンションならどうでしょう？
「こだわりのプラン」
「こだわりの設備」
「こだわりの立地」
そういう広告を見ていると、
ホンマカイナ、といいたくなります。

私の知る限り、マンションデベ各社がそういうことに
こだわっている様子はあまりお見受けしません。
連中が何にこだわっているとすれば、それはただひとつ。

利益です。

今年、東京都心では多くのタワーマンションが完成しました。
その多くが、ミニバブル期に計画されたもの。
今になってみれば市場からかけ離れた価格設定です。
当然のことながら、売れていません。
市場にあわせて、価格を下げれば売れるのです。
でも、それをしない。
その理由は、当初の計画通り「利益」を
あげることに「こだわって」いるからです。

もうすぐ、この2009年は終わります。
きっと09年は、ミニバブル終焉の年として記憶されることになるでしょう。
では2010年は、マンションにとってどんな年になるのか？
それは、新新価格のマンションが本格的に供給される、
バブル卒業の年になると思います。
そうなっても、あのバブルタワー群は、
まだ旧価格で販売を続けるおつもりでしょうか？

そろそろ、「利益」へのこだわりを捨ててもいいのではないですか？
住友不動産に、三井不動産レジデンシャルさん！
市場は明らかに変化しているのに、
あなた方のタワーたちは完全に取り残されていますよ。
企業体力がそれを許すからといって
いつまでも市場に逆らっても意味がありませんぜ。

どれくらい市場から乖離しているかご存じないのなら
私のレポートでもお読みくださいな。

　　


　

「マンション」を説明的な日本語で表すと
「鉄筋コンクリート製集合住宅」でしょうか。
英語の“mansion”には決して集合住宅という意味はなく
マイケル・ジャクソンが住むような「豪邸」なのですが・・・

「集合」というのは、文字通り「集まっている」こと。
アパートや長屋も集合住宅に入ります。

では、なぜ人は集合住宅に住むのでしょうか？

集合住宅というものは、ここ最近になってできたものではなく
古代ローマにも江戸期の日本にもありました。
ローマでは階層を連ねる「ドムス」。
日本は平屋を横につなげる「長屋」。
江戸時代の江戸の人口の大半は、この長屋に住んでいたはずです。

自動車も鉄道も、ましてや自転車もない時代、
人々の移動手段はもっぱら足。よくて馬。
徒歩で仕事場に移動できないと暮らしていけないのです。
だから、限られたエリアでしか住めません。
当然、土地が足りなくなるから、自然に集合住宅が生まれたのです。
いわば、集合住宅とは緊急避難的な住形態。
現代日本のマンションといえども、この必然から生まれたものです。

住宅に関するアンケートを取ると
「マンションに住みたい」人よりも
「一戸建てに住みたい」と考える人がやや上回る結果が出ることが多いのです。
その理由はいろいろありますが、
やはり最大のものは「くっつきあってる窮屈さ」を嫌うわけです。

よくマンションの広告で
「戸建てよりもマンションの方が住みやすい」
という理由を並べ立てたものがあります。
逆に戸建ての広告では、マンションよりも優位である、
と主張するものを見た事がありません。

なぜでしょう？

この間のブログで書いた
韓国人は「竹島は自分たちのもの」と声高に主張するけれど
日本人はほとんど気にかけていない、というか知らない
のと同じような理由だと思います。

つまりは、言わずもがな・・・自明のことなのです。

竹島が歴史上のあらゆる面から見て日本の領土であるように、
一戸建ての住宅の方が、マンションより快適で住みやすいのです。

マンションが自分たちの「優位性」を主張する理由は、
韓国人の竹島領有正当論のように、一見それらしく見えますが
実はかなり「はかない」ものです。

●カギ1本で戸締り可能
　マンションだって、バルコニー側から空き巣が入ります
●24時間セキュリティがある
　戸建てだって、セコムなどと契約すれば可能
　多少高くつきますが、要は金で解決する問題
●24時間ゴミ出しが可能
　行政の無料サービスを利用しようとするから制限があるだけ
　これも金で解決できる問題
●フラットで住みやすい
　一戸建てだって平屋にすればフラットです
●高気密･高断熱
　一戸建てでも鉄筋コンクリートで作れば同じ
　木造は高気密ではないけれど、冷暖房で解消できる
●RC造は耐震性に優れている
　木造でも同程度の耐震性は確保されている

まあ、例を挙げればそんなもの。
たいていはお金で解決する問題。
お金といえば、マンションは管理費や修繕積立金がかかるから
長い眼で見れば一戸建てより高コスト。
車を持っている人は、駐車場代だってかかります。
それにマンションには「管理」という自分たちだけでは
どーにもならない問題もあります。

なんと言っても壁ひとつ向こうは別の住戸
左右上下で4家族と壁を接して暮らすことになります。
その窮屈さはやはり大きなデメリット。

つまり・・・無理に比べなくても戸建ての方が
相対的に住みやすいし、長い眼で見れば低コスト。

では、なぜにマンションに住むのか？

その理由は、突き詰めればひとつ・・・価格です。

同じエリアなら、一戸建てよりもマンションの方が安く買えるからです。
逆に、安く買えないと意味はありません。

最近、都市の郊外ではマンションも戸建ても
価格があまり変わらなくなってきました。
これは、全国的な現象です。

価格が変わらないのなら、一戸建てを・・・

そうなるのは、ごく常識的な発想。
もちろん、木造住宅よりも鉄筋コンクリートが
お好きな方はいらっしゃるでしょう。
そういう方はどうぞマンションを買ってください。
でも、同じ価格なら多くの方が一戸建てを選ぶはずです。
だから、地方都市のマンションはなかなか売れません。

逆に、マンションというのは都市型の住まいです。
一戸建てが眼をむくほど高くてとても買えない
というようなエリアでこそ、存在価値があるものです。



例えば、いまや世界的に名を知られる街「新宿」。
行政的には「新宿区」というエリアに属します。
実は、この新宿区は繁華街としての顔の他に、
住むための街としてもそれなりの魅力を備えています。

ちょっと意外かも知れませんね。

もちろん、不動産の価格も安くはありません。
でも、港区ほど高くもないのです。
うまく選べば、それなりの価格で、おそろしく便利な場所に
マンションを買えたりもします。

今回、わが盟友の如月氏が、この新宿についての
レポートをまとめてくれました。
いつものように、なかなか鋭い分析と
販売中の新築マンションについて
マーケッターの視点から忌憚のない意見を添えてくれています。



価格も、前回同様に　3960円です。

　　　　　

　　　　　　↑今年は、多くのレポートを出しました。
あまりにも「正直すぎる」ことを書きすぎたので
少しは長年の悪業の罪滅ぼしになったかと思えるほどです（笑）。

さて、今日の話題は・・・

昨日、W出版社のO氏と打ち合わせしていた時に
求められるままにご披露申し上げた話を書きましょう。

こういうことって、私の頭の中では当たり前なのですが
人に話すと妙に感心されたりします。感心されると、
「へえ・・・そんなに面白い話かしら」と再認識するワケです。

その中身は、
首都圏の不動産の「地位（じぐらい）」が

東京都＞神奈川県＞埼玉県＞千葉県＞茨城県

になっている理由です。
コレ、実にカンタン。
東京が一番なのは誰もが文句ないと思います。
神奈川が２番なのは、「横浜」があるから？
そうでもあるし、そうでもない。

実は、ひとつの法則があります。
それは「その向こうに何があるか？」ということ。
神奈川の場合、東京からは東海道が西に伸び、
川崎、横浜・・・その向こうには静岡、名古屋、そして京都･大阪･神戸、
果ては広島、九州までつながっているでしょ。
つまり、バックヤードが「中部＆西日本の中心」なのです。

埼玉は、大宮から東北へ向かうベクトルと
高崎、新潟へ向かう関越軸が分岐します。
東海道ほどではないけど、それなりのバックヤードです。

そして、バックヤードが整備されている都市には新幹線が通っています。

千葉は・・・その向こうにあるのは房総の山塊と海です。
茨城は・・・霞ヶ浦と海だけです。
ともに新幹線が通っていません。

この違いが、都市の力であり、ひいては不動産の価値に反映されます。

私は、千葉ニュータウンやTX沿線の新築マンションを
「買ってはいけない」と主張し、そうアドバイスしています。
それは不動産の資産価値としてかなり疑問があるからです。
その際に掲げる一番大きな理由は
「人口縮小に向かう今、新たなベッドタウンは必要ない」
ということです。

それに加えて、この「バックヤードの法則」に当てはめると
千葉NTやTX沿線には何ら魅力を見出せません。
実は、２年ほど前は北総線に多少の救いを見出していました。
その理由は「日本の玄関」である成田空港とつながる可能性があるからです。
でも、今やその幻想はしぼみました。
成田空港とはつながるでしょうが、
「日本の玄関」は再び羽田に戻りそうな気配を感じるからです。

考えてみれば、千葉県の一部の方々は蒙昧でしたね。
まず、成田空港は「悲劇のエピソード」の塊にしたおかげで、
すっかりマイナスイメージを定着させてしまいました。
成田空港を訪れる人は、あの無用で厳重な警備に接する度に
愚かな過激派に踊らされた反対闘争を思い出すことになります。
「なんでこんな遠いところにこなければいけないの？」と思うでしょう。
成田空港には常にネガティブなイメージが付いて回ります。

当初の計画通りに新幹線ができていれば、マイナスイメージは払拭できました。
でも、欲をかいた千葉県の一部の地主の反対で新幹線計画は頓挫。

この不自由さを散々味合わされた多くの日本人は、今になってみれば
「羽田でいいじゃない。海を埋め立てればいいじゃない」
と思ってしまうわけです。実際、そういう動きになっています。
そうすると、あの青春の森田健作千葉県知事が「ケシカラン」と
前原国交大臣に抗議。でもオツムの違いであっさりかわされて・・・

いまさら抗議するのなら、何であんなアホな反対運動をするんだよ！
地主どもはちゃんと新幹線用の土地を提供しとけよ！
と、私は思ってしまいます。

おかげで、千葉は今でも「バックヤードの法則」でいう
「どんづまり状態」のままです。
不動産の価値にも明るい将来展望は開けません。

茨城には・・・千葉ほどのチャンスはなかったのです。
唯一の希望の星は「つくば」でした。
何とか無理して作り上げたのがつくばエクスプレス。
でも、TXには将来性を感じません。
なぜならTXの終着はたったひとつ・・・「つくば」です。
その先には何もありません。
「つくば」は、人工的に作られた街。
人工的な街が生物としての生命力に欠けることは
マンションレポート３の「武蔵小杉」で縷々述べました。
　　　　

つくば市は今でも人口２０万人の小都市。
この先も多くは期待できません。
そういった小都市に、財閥系企業までが
無謀なマンション供給をしています。

　　　　

この「バックヤードの法則」は普遍的に適用できます。

近畿圏を見てみましょう。

中心都市･大阪から伸びるライン。
京都から滋賀、名古屋、東京へ伸びる東海道。
神戸から岡山、広島、九州へ向かう山陽道。
この２つが主力です。
２つのライン上には「人気の街」が多く、
不動産の資産価値も高く評価されがち。
逆に奈良に向かうラインや、泉州、和歌山方面は
その先にはほとんどめぼしいものがありません。
唯一あるといえるのは、泉州沖の「関空」。
でもね・・・・成田以上に不便だし・・・日本の玄関でもないし、
ハブ空港でもないし、着陸料も高いし・・・
最初から大阪南港の沖くらいに作っておけばよかったのですよ！

だから、泉州･紀伊ラインも大和路にも
都市としての発展性には明るい希望はありません。
こういったエリアの不動産も得てして低い評価。

ご納得いただけたでしょうか？

こういう「基本的な法則」は、言ってみれば
不動産の評価基準の「キホンのキ」です。
あまりにも基本的過ぎて・・・どこにも書いていません。
また、こんな風に解きほぐしては誰も教えてくれないと思います。
実際、私も誰から教えてもらったワケではなく、自分で考えて行きつきました。
でも、「発見」というには、あまりにも当たり前すぎますね（笑）。

面白いことに、業界の方でも
こんなカンタンなことを分かってない方が多いようです。

2003−2007頃のミニバブルは、最終的に地方都市にまで及びました。
それこそ、人口２０万クラスの都市にも、多くのマンションが供給されたのです。
そういったやや無謀な事業の成否は、明らかにこの
「バックヤードの法則」「新幹線の有無」が当てはまっています。
例えば、関東で言えば「宇都宮」や「郡山」「高崎」あたりの
マンションは苦しいなりにも何とか売れます。
でも「水戸」や「大網」はほぼ売れません。
この違いは、明らかに「バックヤード」と「新幹線」。
「宇都宮」「郡山」」「高崎」は新幹線の通る駅。
「水戸」は県庁所在地だけれども、その先はどんづまり。
「大網」にいたっては、ただの地方都市です。
その向こうに何があるかによって「都市力」が異なるのです。

「水戸」や「大網」で大量の新築マンションを売り出した
デベロッパーは、こういう「基本のキ」をご存じなかったようです。
まあ、同情できませんね。ただのおバカさんです。

近畿でいえば、大阪から東に向かう新幹線の駅は
「京都」−「米原」−「岐阜羽島」　です。
大津にも、草津にも新幹線は止まりません。
でも・・あるのですよ、地方都市と位置づけていい
大津にも草津にも大量の大規模新築マンションが。
それも、東京資本によるものがほとんど。
死屍累々と言っていいでしょう。

分かっていませんね（笑）。

詳しくは、レポートをご覧ください。

私は生まれから学校を出るまで、京都に住んでいました。
「京都生まれ、京都育ち」。それも、市内です。
でも、京都人というのは寅さんみたいに
「生まれも育ちも葛飾柴又・・・」みたいに
「ウチは京都人どすえ」などと、誰も自慢しません。

なぜでしょう？

京都生まれ・・・ということで、東京に住んでから随分トクをしました。
それも、主に飲み席です。
「どこの出身？」という話になるのは、
だいたいが話題に行き詰った時ですよね。

それで「・・県」というと「へえ、そう」でだいたいがスルーですが
「京都です」というと、「へえ・・・京都のどこ？」となります。
それでもって「市内です」というと「市内のどの辺？」。
みんな最低１回くらいは京都に行っているので
市内の地理にさして詳しくない人でもそう尋ねてくれます。
そこで私はその辺にある長方形のものを地図にして説明します。
「京都駅は下のほうで、この辺が四条川原町、その横が祇園、
御所が真ん中のこの辺、その北に同志社があって、
東隣はドーデもいいけど僕の行った鴨沂高校、
そいで、もうちょっとこっちに行くと京都大学があって、この辺が銀閣寺、
金閣寺はその反対のこっち側ですよ・・・」

地理の次は、たいてい人類学。
「あのさ・・・京都の人にお茶漬けを勧められても、食べちゃいけないってホント？」
こういう質問に面白おかしく答えていくと、結構場持ちします。

まあ、そういう時は主に、
「京都人がいかに食えない奴らか」
ということをテーマにお話しすることにしています。
なぜなら、意外性があるのでみんな聞いてくれるから。
榊においしいお酒を飲ませてくれる方には
とことんこのお話をして差し上げますので、どうぞお申し出ください。

でも今日は、京都人から見て、どうにも理解しがたい
「東京の住人（地方出身者も含めて）の不思議なところ」
について、少しだけ書いてみましょう。

それを一言でいうなら
「どーして、東京の人はすぐにエラそうにするの？」
ということ。

「お金が儲かった」
「業績を上げた」
「出世した」
「お前の上司だ」
「お前に仕事を出してやる」

こういう場合、東京の人って、
傍目にも分かるくらいエラそうになります。
特に不動産業界の人はそうですね。
まあ、分かりやすくていいといえばいいのですが(笑)。
榊も東京に住んでから、幾分その気分を身につけました（汗）。

京都人は、なるべく他人から
「エラそうにしていない」
と見られるように、最大限の努力を払います。
少なくとも、私は両親からそう教え込まれましたし
まわりの人間もそうだったと思えます。
だから、京都の大人社会では無闇とエラそうにしている奴は
絶無とはいいませんが、東京に比べてかなり少ないはずです。

なぜなのか？

京都人社会においては、
「エラそうにしている奴＝アホ」
というのが、暗黙の了解なのです。
これは、日本中どこでも少なからずあることですが、
京都は取り分けキツイと思います。

「あん人、ここのとこ大層はぶりがよろしおすなあ。ほんにうらやましおすわ」

そんなことを言われているのは、疎まれている証拠です。
これを東京風に翻訳すると

「エラそうにしてんじゃねえよ、いずれ痛い目にあわせてやるぞ」

ということなのです。
京都人の発する言葉には、ほぼ裏があるので、
会話の途中でまったく気を抜くことができません。
そういった意味では、本当に「食えない奴ら」です。

まあ、それはおいておいて・・・

そんな風に「エラそうにしている」と思われてしまったら大変！
勢いのあるうちは表面上チヤホヤしてくれますが、
落ち目になった時にこっぴどくやっつけられます。
もうそれは・・・ぐーの音もでないどころか、コミュニティから抹殺同然に。
小さな社会ですから、一度落ちぶれると再起はかなり困難。
その点、東京はチャンスの多い街です。
一度落ちぶれた不動産屋が復活するケースは結構多いですね。

京都では、例えば子供が何かで優勝や一番になるとかして
喜んで学校から家に帰って来た時でも、親は一言誉めた後に
「せやけどお前、絶対にエラそうにすなよ！」
このことを何度も何度もキツーくいわれるのです。

京都人というのは、誰かがエラそうにできる機会を得た時
「あいつ、エラそうにしよるかなあ？」
と、ひそかに注視しているのです。
そこで調子よくエラそうにでもしようものなら
「やっぱりあいつ、アホや。これはたいしたことないわ」
と、心の中でほくそ笑むのです。

いやーな連中ですね。

でも、そういう京都人の社会に育った人間からすると
東京の人は、なぜこんなにカンタンにエラそうにするのかいな・・・
と、かなり不思議であり、カルチャーショックを受けます。

考えて見れば、京都という町は
他所から来た人間が「一時的」に支配して、
さんざんエラそうにしたその後で、
落ちぶれて去っていくことの連続でした。
古くは平清盛、木曽義仲、源義経、足利尊氏、
三好一族、松永弾正、織田信長、明智光秀、豊臣秀吉・・・
数え上げればキリがありません。

「位打ち」といって、早く落ちぶれて欲しい人間には
どんどん高い官位を与えてエラそうにさせました。
その方が、早く落ちぶれていなくなるからです。

人間には栄枯盛衰があり、盛者は必衰するのを
舞台で芝居を見るように眺めてきたのが京都人。
いっとき調子がいいからといって「エラそうに」にするのが
如何に愚かなことかを一番良く知っているのでしょう。

昨今の私の周りの人々の因果応報を見ていると
ふと京都人のこの特性を思い出してしまいました。

さて、話をマンションに戻すと、
そういう京都やそのお隣の滋賀には
販売不振に悩む大規模物件がたくさんあります。

8月にそれらをまとめて
「買ってはいけない大規模マンション近畿編　18物件」
というのを出したのですが、
4ヶ月経ったのでメンテナンスしようと思ったら
まだ17物件もそのまま販売を続けていました。

それで、調べてみると・・・・あるわあるわ！
懲りないマンションデベが「買ってはいけない」と思える
大規模マンションをたくさん出していました。

そこで、新たに第2弾を出すことにしました。

　　　　

お値段は、12物件なので

ちょっと安めに設定して1,590円
雑誌を4，5冊買ったと思ってお読みください。
それくらいの価値はあると思います。

今回の特徴は、京都に滋賀が多いこと。
ちなみに、第１弾は兵庫が多かったですね。
もちろん、１も２も主力は大阪ですが。

いつも書いている通り、不動産業界とその周辺は
いつの時代も慢性的に人材不足です。
数が足りないのではありません。中身が至らないのです。

この不況で人材が流動化したからレベルアップしたのでは？

と、フツーは考えたいところですが、ぜーんぜん。
倒産したA社にいたおバカ社員が失業して、
ちょいと業績がマシなB社に採用された・・というのが現実。
つまり、レベルの低い世界でグルグルとおバカが回っているだけ。
他業種から優秀な人材が移ってくる、ということはほぼありません。

ただ、ラーメン屋の修行していた男が嫌になって飛び出し
たまたま雇われた新興不動産デベロッパーで営業の才能を開花、
1年後には部長になっていた・・・なんて話はあります。

あるいは、元々キャバ嬢だったのが、
たまたま客でやってきた不動産屋に
「お前、おもしろいからうちの会社に入れ」
なんてことになって、マンション販売会社に入社してウン十年・・・
今ではすっかり業界の名物女部長だけれど、
しゃべり方はホステス時代そのまんまで、知性も教養もゼロ。
なーんていう話も、この業界にはゴロゴロしています。

まちがっても、MBAやPh.Dを持っている人間が
「さあ、俺はマンション業界に革命を起こすぞ」
とやってきた話は聞いたことがありません。

むしろ、この業界はアタマが鈍い方がいいみたいです。
あんまり感性が鋭いと、おバカな上司と波長が合わないのです。

不動産屋自体がそんな具合ですから、
そこから業務を請け負う業者企業はなおさら・・・

不動産屋から仕事を貰う周辺業界の某創業社長は
「ウチにはアタマのいい奴はいらん。そういうのはすぐに辞める」
と公言していたそうです。
だから、彼の会社では応募者の書類選考で
偏差値の高い学校の出身者を落としていたとか。

情けなくなる話です。

つまり、おバカなマンションデベの御用聞きになる
業者企業の社員は、あまり賢くては勤まらない・・・
ノー味噌をツルツルにして、余計なことを考えてはいけないのです。

その会社・・・端で見ているとマジにおバカを選んで
採用しているようなところがあって・・・
極めつけは、その中からおバカを選り抜いて昇進させていました。
そして、不況になるとコマシな社員をリストラして
おバカを最後まで残している・・・これは、笑えません。

嗚呼・・・本当に「感度リョーコー」ですよね（涙）。

人事というのは組織の要です。
会社は人事で栄え、人事で衰え、やがて滅びます。
公明正大、公正無私というのが理想ですが
人間ですからやはり好き嫌いはありますね。
多少の身びいきは仕方がないにしろ、
そればかりをやっていると・・・・破滅です。

その業者企業・・・末期にはほとんどの幹部社員が
わずかしかない能力の7割をくだらない人事抗争に費やし、
残り2割はボォーとサボり、
あとの1割で本来の仕事をしていた・・・という印象です。
ただでさえおバカなのに、わずかな能力さえ十分に発揮していない状況。
これじゃあ、会社は潰れますね。

今、不動産業界とその周辺はすさまじい不況の嵐。
その中で生き残っている人間、消え去った人間・・・
見ていると、必ずしも優秀な人間が残っているわけではありません。
結局、「しぶとい」奴が生き残ってくのでしょうね。

できることなら私も「しぶとい」側でいたいですね。
たとえ「お前もおバカの一人だろうが」といわれても。

昨日、昔の仲間が集まった忘年会があって
「大丈夫、お前は一番しぶといよ」と言われました。
みんな、人を見る目が無いなー。

私はマンションの専門家を自認しています。
主にマーケット観察から得られる情報や分析、
あるいは私なりの「見解」をこのブログや
「マンションレポート」で発信してきました。

今、そこから一歩踏み出して、もう少し大所高所から
日本の住宅問題について考え、
自らの意見を表明していこうと考えています。

こういう活動をする人間を、何と呼ぶのでしょう？

住宅問題研究家？
住宅ジャーナリスト？
住宅評論家？

まあ、よう分かりませんが、とにかく「榊淳司」です。

で、最近何をやっているのかというと
来年の１月２４日頃に書店に並ぶ予定の
著書の執筆に関わる原稿書きや取材。

もともと文筆が職業みたいなものですから
駄文を綴るのはヘイコラサッサのヒョヒョイのヒョイ。
困るのは、何を書くか、という根本的な問題。

ちょっと話を飛ばすと、私は英語が自由に喋れません。
これは、私にとっての人生のコンプレックスのひとつ。
私の様に新人類世代の走り以降の世代にとって、これは一種致命的。
悔しいから、よくいうセリフは

「何語で話すかよりも、何を語るかだ」

と、エラそーに言って開き直っています（笑）。
そういう分不相応なことをほざいていた祟りがやってきました。
今、問われているのは
「ただ文を綴るのではなく、何を伝えるか」
ということです。

これは結構な難問、強敵です。

でも、私はちっとも悲観していません。
むしろ、次々と立ち現れる「敵」と対決するのが、かなり楽しいです。
今までマンションを起点に様々なことを考えてきたのが、
戸建てや注文住宅、リフォームという私にとっては
「周縁」と呼べる領域へ、どんどん踏み出していけるからです。

しかも、この初航海には頼もしいナビゲーターが付いていてくれます。
今回の著書を担当してくれるＷ出版のＯさんという編集者です。
この方、住宅問題について博学多識にして鋭利明敏。
迷える榊を疾風怒濤の波濤に導き、
まんまとそれを乗り越えさせようとなさっています。
温厚な面構えの割には、遠大な企みをもっておいでのようです（笑）。

今日も彼と一緒に、非常にユニークな三角形の家を取材してきました。
詳しくは著書に書くつもりですが、結構ビックリしました。
あのように大胆にして創造的な家を見せていただき、
それをお作りなった方のお話を聞くと、一種の勇気が沸いてきます。
この国の住宅問題の未来に、一個の灯火が点ったような気分が導かれるのです。

この他にも、日本の住宅の作り方、直し方、買い方を「革命的」に
変えてしまうパワーを持った何人かの方の取材内容を著書に盛り込む予定。
書名は「年収２００万円からのマイホーム戦略」になりそうです。
どうか、ご期待ください。

原稿の仕上げは、ここ１週間がヤマとなりそうです。
世の習いに逆らえない・・・忘年会のスケジュールも入っています。
ブログの更新が遅れ気味になるかもしれません。
そのあたり、どうかご容赦ください。

ただ、次回のマンションレポート
「買ってはいけない大規模マンション　近畿編　新１２物件」は
今週の半ばにはリリースできそうです。

それから・・・榊はやっぱりこの国でも「中道左派」のようですね（笑）。
前回のブログ記事に対して「手ぬるい」という趣旨の
ご意見を各方面からかなりちょうだいしました。

まっとうな反論がないのはちょっと寂しいですが。