どこでもそうなのでしょうが、不動産屋さんの業界は弱肉強食がはっきりしていますね。
必死で資産を整理（つまりは仕入れた土地を投売り）しようとしている業者、
それを叩きに叩いて破格の安値で買い捲ろうとする業者。血も涙もありません。
勝ち負けが鮮明になって、敗者の退場が急速に進んでいます。
この前のバブル崩壊では、ここまで急激な淘汰はなかったと思います。
当時の大蔵省は、なるべく荒療治を避けようとしていました。
大きな倒産が起こらないように、ダメ企業にも生命維持装置を取り付け、
何とか延命させ続けたわけです。
その結果、傷口がどんどん広がって、とんでもないことになりました。
今回は、むしろ早めの市場整理を促している様子さえ窺えます。
では、このような時代に一般のエンドユーザーはどのように動けばいいのか？
結論から言うと、どなたにも適用できるような答えはありません。
ただ、ひとついえるとすれば「慌てない」ことです。
前回のバブルが弾けた時も、
「高い時には１億もしたマンションが、7000万円。これはお買い得！」
と、買いに走った知人がいました。
そのマンションは、その後の実勢価格で4000千万円を切るところまで下がりました。
今は、築20年ということで、もっと下がっているはずです。
不動産の流通価格というものは、バブルであがる時はドカンと上がります。
でも下げる時はダラダラとした下降曲線を描くものです。
だから、どこが底かを見極めることは大変難しい・・・・
「あの時が底だった」と分かるのは、専門家でも2年後、3年後です。
だから「まだ下降が続いている」と思われる時点では、慌てる必要はありません。
今後、マンションの価格は新築・中古ともダラダラと下がっていくと思います。
その下降曲線がどこで止まるか？
それは何ともいえません。
ただ、私としてはそれほど先の事だとは思っていません。
世界的なインフレの波が、日本にも押し寄せているからです。
だから、土地の値段がビビッドに下がっても、建築費はそれほどでもないでしょう。
業者は建築の質を落としたマンションを建設し、グロス価格を安く見せようとするはずです。
バブル直後にも見られた現象ですが
「バブル仕様」と、その後の「低コスト仕様」のマンションは、中味が大きくちがいます。
これからマンションを購入されようとする方は、
そのあたりもしっかり見つめて賢明な選択をされるべきでしょう。
榊淳司
必死で資産を整理（つまりは仕入れた土地を投売り）しようとしている業者、
それを叩きに叩いて破格の安値で買い捲ろうとする業者。血も涙もありません。
勝ち負けが鮮明になって、敗者の退場が急速に進んでいます。
この前のバブル崩壊では、ここまで急激な淘汰はなかったと思います。
当時の大蔵省は、なるべく荒療治を避けようとしていました。
大きな倒産が起こらないように、ダメ企業にも生命維持装置を取り付け、
何とか延命させ続けたわけです。
その結果、傷口がどんどん広がって、とんでもないことになりました。
今回は、むしろ早めの市場整理を促している様子さえ窺えます。
では、このような時代に一般のエンドユーザーはどのように動けばいいのか？
結論から言うと、どなたにも適用できるような答えはありません。
ただ、ひとついえるとすれば「慌てない」ことです。
前回のバブルが弾けた時も、
「高い時には１億もしたマンションが、7000万円。これはお買い得！」
と、買いに走った知人がいました。
そのマンションは、その後の実勢価格で4000千万円を切るところまで下がりました。
今は、築20年ということで、もっと下がっているはずです。
不動産の流通価格というものは、バブルであがる時はドカンと上がります。
でも下げる時はダラダラとした下降曲線を描くものです。
だから、どこが底かを見極めることは大変難しい・・・・
「あの時が底だった」と分かるのは、専門家でも2年後、3年後です。
だから「まだ下降が続いている」と思われる時点では、慌てる必要はありません。
今後、マンションの価格は新築・中古ともダラダラと下がっていくと思います。
その下降曲線がどこで止まるか？
それは何ともいえません。
ただ、私としてはそれほど先の事だとは思っていません。
世界的なインフレの波が、日本にも押し寄せているからです。
だから、土地の値段がビビッドに下がっても、建築費はそれほどでもないでしょう。
業者は建築の質を落としたマンションを建設し、グロス価格を安く見せようとするはずです。
バブル直後にも見られた現象ですが
「バブル仕様」と、その後の「低コスト仕様」のマンションは、中味が大きくちがいます。
これからマンションを購入されようとする方は、
そのあたりもしっかり見つめて賢明な選択をされるべきでしょう。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
このブログへのアクセスがじわじわと増えるとともに、ご質問やご相談のコメントが多くなりました。できる限りお答えしたいと思いますが、私の知識や能力の限界を超える場合も多々あることを十分にご承知おきください。また、ご自身のお取引については、あくまでもご自身の判断でなさってください。当方が行なうのは、あくまでも助言です。
○５５５さん
姉歯の偽装問題に比べて、今回の六会コンクリートについて、マスコミの取り上げ方が地味なのは事実です。その原因は、マスコミのみなさんがマンションの構造問題についてちょっと食傷気味なのと、今回は姉歯や小嶋といったキャラが立っていないことでしょう。それと、今回は前回ほど致命的な耐震性へ影響がないこともあるでしょうね。
コンクリートの問題は、工事関係者にとっては実に微妙な問題なのです。というのは、コンクリートの強度というのは、ほとんど水との混合比で決まります。よく「１００年コンクリート」「N値―」と表示していますが、それはあくまでも建設会社が事業主に「そういうコンクリートを打設します」と約束し、生コン会社にそういうコンクリートを納品しろと発注した「書類上の事実」に過ぎないのです。
ところが、実際の建築現場でそういう水分の少ないコンクリートは流し込みにくい。だから、元請会社の監督が見ていないところでは、どんどん水を足して柔らかく（強度を弱く）しているのが現実。元請会社も工事の進捗を図るために見てみぬ振りをすることも多々あります。
だから、この問題で大騒ぎすると、日本のほとんどすべての建設現場で行なわれている生コンの「水増し」が問題になって、大変な社会問題となるはずです。
○熱い海さん
その会社は「３ト物語」や「４ト物語」と呼ばれている企業のひとつです。決算数字の上方修正は、前期からの隠し玉でももってきたのではないかと、私は疑っています。ゼファーにしろ、アーバンにしろ、表に発表している数字だけみていると「まだまだ大丈夫でしょ」という水準でした。それが急にああいうことになるわけですから、公表数字というのはなんとも信用できません。それに、この会社はとんでもない場所にマンションを開発し、広告で厚化粧をして売り抜けるという、あまり感心しない事業手法で知られた会社です。
○Beterさん
確かに、Y社のマンションはあっちこっちでしこっていますから、簡単に値引きに応じるはずです。ここは、前々回の原稿「ボンボン二世たちの・・・」でご紹介した典型的なお馬鹿二世君が君臨している会社です。「規制概念を超えた」仕入れが原因で、販売も絶不振。今日明日にどうと言うことはありませんが、長期的視野からは決してお勧めできません。
○ムチさん
現場で１００万円の値引きといわれたら、それは現場がそれだけの権限しか与えられていないということ。そういう場合は「００００万円が予算で、それにあわせていただけるのなら即決できるのですが・・・この物件、気に入っているのですけどねえ」と持ちかけてみます。現場の営業マンは即決できません。だいたい、毎週月曜日に販売が売主への定例報告を行ないますから、値引き案件はそこで話し合いとなります。そして、遅くともその週の木曜までには結論が出ます。そういう具合ですから、その場で値引きを引き出そうとするのではなく、じっくりと構えて交渉して見てください。
また２０１０年の物件については、今のところ情報をもちあわせていません。その事業主は２０１０年時点でどうなっているのか、はなはだ不透明です。
○主婦のJ.Yさん
お役に立てたのなら幸いです。また、変化がありましたらお知らせください。
○「始めて」さん
ご契約なさったH社案件は、悪くないと思います。ただ、数年後の売却を予定しての購入、というのが少し引っかかります。中古市場がどうなるのか、不透明な部分も多いので、売却を予定しての購入はややリスクが高いのではないでしょうか？
H社の中古というのは、古ければ古いほど価値が下がります。昔ほど評判が悪い会社です。それと、H社案件は建設主導のプランニングです。つまり、ゼネコンが工事をしやすい設計＝デザイン性が低いのが一般的。リセールバリュー面ではあまり評価はできません。それと、ご契約なさったエリアは、まだ土地が余っていそうで、これから大型開発がいくつかでそうな気配があります。
結論として、売却予定が動かないのなら、リスクを回避する意味でキャンセルも考慮すべきです。ただ、放棄する契約金が少なければ・・・というのが前提条件です。
「永住」ということになれば、悪い物件ではないし、長期スパンであれば資産価値もまあまあだと判断できます。
さて、ますます一寸先は闇、という状態になりました。今月もまだ飛ぶ会社がありそうですね。政府も景気対策を行なうみたいですが、２兆や３兆じゃあ効果は知れています。政治家たちが頼りない分、ますます不安が募りますね。
榊淳司
○５５５さん
姉歯の偽装問題に比べて、今回の六会コンクリートについて、マスコミの取り上げ方が地味なのは事実です。その原因は、マスコミのみなさんがマンションの構造問題についてちょっと食傷気味なのと、今回は姉歯や小嶋といったキャラが立っていないことでしょう。それと、今回は前回ほど致命的な耐震性へ影響がないこともあるでしょうね。
コンクリートの問題は、工事関係者にとっては実に微妙な問題なのです。というのは、コンクリートの強度というのは、ほとんど水との混合比で決まります。よく「１００年コンクリート」「N値―」と表示していますが、それはあくまでも建設会社が事業主に「そういうコンクリートを打設します」と約束し、生コン会社にそういうコンクリートを納品しろと発注した「書類上の事実」に過ぎないのです。
ところが、実際の建築現場でそういう水分の少ないコンクリートは流し込みにくい。だから、元請会社の監督が見ていないところでは、どんどん水を足して柔らかく（強度を弱く）しているのが現実。元請会社も工事の進捗を図るために見てみぬ振りをすることも多々あります。
だから、この問題で大騒ぎすると、日本のほとんどすべての建設現場で行なわれている生コンの「水増し」が問題になって、大変な社会問題となるはずです。
○熱い海さん
その会社は「３ト物語」や「４ト物語」と呼ばれている企業のひとつです。決算数字の上方修正は、前期からの隠し玉でももってきたのではないかと、私は疑っています。ゼファーにしろ、アーバンにしろ、表に発表している数字だけみていると「まだまだ大丈夫でしょ」という水準でした。それが急にああいうことになるわけですから、公表数字というのはなんとも信用できません。それに、この会社はとんでもない場所にマンションを開発し、広告で厚化粧をして売り抜けるという、あまり感心しない事業手法で知られた会社です。
○Beterさん
確かに、Y社のマンションはあっちこっちでしこっていますから、簡単に値引きに応じるはずです。ここは、前々回の原稿「ボンボン二世たちの・・・」でご紹介した典型的なお馬鹿二世君が君臨している会社です。「規制概念を超えた」仕入れが原因で、販売も絶不振。今日明日にどうと言うことはありませんが、長期的視野からは決してお勧めできません。
○ムチさん
現場で１００万円の値引きといわれたら、それは現場がそれだけの権限しか与えられていないということ。そういう場合は「００００万円が予算で、それにあわせていただけるのなら即決できるのですが・・・この物件、気に入っているのですけどねえ」と持ちかけてみます。現場の営業マンは即決できません。だいたい、毎週月曜日に販売が売主への定例報告を行ないますから、値引き案件はそこで話し合いとなります。そして、遅くともその週の木曜までには結論が出ます。そういう具合ですから、その場で値引きを引き出そうとするのではなく、じっくりと構えて交渉して見てください。
また２０１０年の物件については、今のところ情報をもちあわせていません。その事業主は２０１０年時点でどうなっているのか、はなはだ不透明です。
○主婦のJ.Yさん
お役に立てたのなら幸いです。また、変化がありましたらお知らせください。
○「始めて」さん
ご契約なさったH社案件は、悪くないと思います。ただ、数年後の売却を予定しての購入、というのが少し引っかかります。中古市場がどうなるのか、不透明な部分も多いので、売却を予定しての購入はややリスクが高いのではないでしょうか？
H社の中古というのは、古ければ古いほど価値が下がります。昔ほど評判が悪い会社です。それと、H社案件は建設主導のプランニングです。つまり、ゼネコンが工事をしやすい設計＝デザイン性が低いのが一般的。リセールバリュー面ではあまり評価はできません。それと、ご契約なさったエリアは、まだ土地が余っていそうで、これから大型開発がいくつかでそうな気配があります。
結論として、売却予定が動かないのなら、リスクを回避する意味でキャンセルも考慮すべきです。ただ、放棄する契約金が少なければ・・・というのが前提条件です。
「永住」ということになれば、悪い物件ではないし、長期スパンであれば資産価値もまあまあだと判断できます。
さて、ますます一寸先は闇、という状態になりました。今月もまだ飛ぶ会社がありそうですね。政府も景気対策を行なうみたいですが、２兆や３兆じゃあ効果は知れています。政治家たちが頼りない分、ますます不安が募りますね。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
それにしても・・・中途半端な日に再生法を申請なさいました。
今週末(15日)とか今月末(29日)あたりかと思っていましたが、13日とは・・・
負債総額が2558億円とは、まあまあ大型倒産でしょう。
社長は「金融機関の協力が得られなかった。断腸の思い」とのたもうたとか。
今年に入ってからの銀行の掌を返すような態度には、
各社の社長さんは腸が煮えくり返る思いでしょうね。
今回のバブル崩壊が前回と違うところは、いたずらに延命措置を取らない、というところです。
前回は、なあなあで融資を続け、どんどん傷口を広げました。
国全体で途方もない損失を出した上に「失われた10年(or15年)」といわれた低迷。
その教訓を生かして、今度は容赦なくダメ会社を整理する方針のようですね。
特に、闇社会とのかかわりのある企業には、銀行は厳しいようです。
自分たちだって、必要に応じて闇社会を利用するくせに・・・
さて、この調子だと今月末までにあと２，３社いくかもしれません。
上場間もないので幹事証券会社の面子だけで延命しているL社やN社とか、
同じく不動産流通化事業や無謀なリゾート開発計画で息づまっているJ社。
強気の事業姿勢でも内実が火の車、近頃株価急落のH社やG社も有力候補。
今の所、金融庁が方針を変更したという様子は見受けられないので、
ドタドタと逝くかもしれません。ああ・・・おそろしや。
注目は、前にも書いたとおり建設大手のH社。
ここが飛べば、計り知れない影響があります。
さて、ご相談が寄せられているので、お役に立てるかどうか分かりませんが、
ここでお答えしておきたいと思います。
○不安の種さん
それはご心配でしょうね。悩ましい所です。
その売主さんは、確かに不安です。手付金が100万円程度なら、ここは涙を飲んで解約するのも一つの選択です。私の知人は、昔同じような選択を迫られ、会社に頼んでウソの転勤辞令を出してもらい、東北の某所へ住民票まで移して、なんとか手付金を返還させています。売主は違いますが。
どこがいいか、ということになると、あげられている２つの物件は、いずれもお勧めできません。理由は、リセールバリューに乏しいからです。何かあっていざ売却しなけらばならない、賃貸に出さなければならない、と考えたときに著しく不利です。
ならば、どうすればよいのか、ということになると本当に悩ましい所です。新築にこだわらず、中古を探してみるのも手だと思います。ここ1年ほど、新築相場の影響で中古も値上がりしてきましたが、近頃は値崩れの様子も窺えます。新築だって、2,3年住めば立派な中古になります。そう考えれば、築10年くらいで、駅近の物件を根気よく探すのが賢明かもしれません。
○主婦のJ・Yさん
こちらも悩ましい限りですね。
中古市場というのは、はっきりとシンクロしているわけではありませんが、ある程度新築市場に連動します。今、新築市場は値崩れ状態にあるので、ここ1年程度は緩やかに下落すると思われます。下落幅は、都心の方がより鮮明に現れるはずです。
H市にご主人の勤務先があるのなら、そちらで探されるのも良いと思われます。現在分譲されている物件を見ると、比較的ましなのは三菱地所と小田急建設のJV案件。ネットで見る限り、その他はお勧めできません。
ここ1年ほどは、間違いなく住宅購入の好機だと私は思っています。ただ、あせらず、冷静にご判断下さい。ご健闘をお祈りします。
○RAY−Hさん
貴重な情報をありがとうございます。ご検討エリアは今しばらくダラダラと下落していくと予測しています。また、何かの動きを察知されたらお知らせ下さい。ブログの参考とさせていただきます。
○A工務店購入者さん
それほど悲観されることはないと思います。A工務店は地方都市専門みたいなところがあります。つまり、エンドユーザーに幅広い選択肢がないところで分譲している全国区レベルのデベロッパーなのです。下手に地場のデベから購入するよりも内容がよい場合は多々あります。優れたクオリティではない、というのは競争の激しい首都圏でのモノに比べた場合です。
引き続き、コメントをお待ちしています。
また、雑誌などの原稿の依頼も別の筆名で承っております。
コメントで「管理者のみ閲覧」を指定の上、ご連絡下さい。
こちらからご連絡します。
榊淳司
今週末(15日)とか今月末(29日)あたりかと思っていましたが、13日とは・・・
負債総額が2558億円とは、まあまあ大型倒産でしょう。
社長は「金融機関の協力が得られなかった。断腸の思い」とのたもうたとか。
今年に入ってからの銀行の掌を返すような態度には、
各社の社長さんは腸が煮えくり返る思いでしょうね。
今回のバブル崩壊が前回と違うところは、いたずらに延命措置を取らない、というところです。
前回は、なあなあで融資を続け、どんどん傷口を広げました。
国全体で途方もない損失を出した上に「失われた10年(or15年)」といわれた低迷。
その教訓を生かして、今度は容赦なくダメ会社を整理する方針のようですね。
特に、闇社会とのかかわりのある企業には、銀行は厳しいようです。
自分たちだって、必要に応じて闇社会を利用するくせに・・・
さて、この調子だと今月末までにあと２，３社いくかもしれません。
上場間もないので幹事証券会社の面子だけで延命しているL社やN社とか、
同じく不動産流通化事業や無謀なリゾート開発計画で息づまっているJ社。
強気の事業姿勢でも内実が火の車、近頃株価急落のH社やG社も有力候補。
今の所、金融庁が方針を変更したという様子は見受けられないので、
ドタドタと逝くかもしれません。ああ・・・おそろしや。
注目は、前にも書いたとおり建設大手のH社。
ここが飛べば、計り知れない影響があります。
さて、ご相談が寄せられているので、お役に立てるかどうか分かりませんが、
ここでお答えしておきたいと思います。
○不安の種さん
それはご心配でしょうね。悩ましい所です。
その売主さんは、確かに不安です。手付金が100万円程度なら、ここは涙を飲んで解約するのも一つの選択です。私の知人は、昔同じような選択を迫られ、会社に頼んでウソの転勤辞令を出してもらい、東北の某所へ住民票まで移して、なんとか手付金を返還させています。売主は違いますが。
どこがいいか、ということになると、あげられている２つの物件は、いずれもお勧めできません。理由は、リセールバリューに乏しいからです。何かあっていざ売却しなけらばならない、賃貸に出さなければならない、と考えたときに著しく不利です。
ならば、どうすればよいのか、ということになると本当に悩ましい所です。新築にこだわらず、中古を探してみるのも手だと思います。ここ1年ほど、新築相場の影響で中古も値上がりしてきましたが、近頃は値崩れの様子も窺えます。新築だって、2,3年住めば立派な中古になります。そう考えれば、築10年くらいで、駅近の物件を根気よく探すのが賢明かもしれません。
○主婦のJ・Yさん
こちらも悩ましい限りですね。
中古市場というのは、はっきりとシンクロしているわけではありませんが、ある程度新築市場に連動します。今、新築市場は値崩れ状態にあるので、ここ1年程度は緩やかに下落すると思われます。下落幅は、都心の方がより鮮明に現れるはずです。
H市にご主人の勤務先があるのなら、そちらで探されるのも良いと思われます。現在分譲されている物件を見ると、比較的ましなのは三菱地所と小田急建設のJV案件。ネットで見る限り、その他はお勧めできません。
ここ1年ほどは、間違いなく住宅購入の好機だと私は思っています。ただ、あせらず、冷静にご判断下さい。ご健闘をお祈りします。
○RAY−Hさん
貴重な情報をありがとうございます。ご検討エリアは今しばらくダラダラと下落していくと予測しています。また、何かの動きを察知されたらお知らせ下さい。ブログの参考とさせていただきます。
○A工務店購入者さん
それほど悲観されることはないと思います。A工務店は地方都市専門みたいなところがあります。つまり、エンドユーザーに幅広い選択肢がないところで分譲している全国区レベルのデベロッパーなのです。下手に地場のデベから購入するよりも内容がよい場合は多々あります。優れたクオリティではない、というのは競争の激しい首都圏でのモノに比べた場合です。
引き続き、コメントをお待ちしています。
また、雑誌などの原稿の依頼も別の筆名で承っております。
コメントで「管理者のみ閲覧」を指定の上、ご連絡下さい。
こちらからご連絡します。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
今日はお盆の谷間でもあるので、軽いお話を一題。
マンションデベロッパーも老舗のオーナー企業では、
そろそろ代替わりの時期にきているところが多くあります。
息子に継がせるのが普通。すでに表向きは社長を交代した企業もみかけます。
二代目の時代、ということになります。
ところが、やっぱり二代目は二代目。
強烈な個性と指導力で今の会社を築き上げた創業者と比べれば・・・・
と、誰もが思っているし、本人たちも感じています。
ただ、二代目さんたちもそれなりに一生懸命です。
業界では、二代目ばかりが集まって意見交換をする会も組織されています。
彼らは、親父である創業社長たちと比べられても見劣りしないよう勉強もします。
ただ・・・・世間に出回る経営指南書を読み漁って、
それを受け売りする輩が多いのには閉口します。
その手の経営指南書の中身は、アプローチはちがってもだいたい同じ内容。
要は
1 既成概念にとらわれるな、発想を転換しろ
2 常にアグレッシブであれ、チャレンジ精神を忘れるな
3 自分に厳しくあれ、安易な妥協はするな
4 決してあきらめるな、努力の積み重ねが成功につながる
この４つくらいの内容を、手を換え、品を代え言っているだけだと私は思っています。
まあ、一冊読めば十分ではないでしょうか。
それを、何冊も何冊も読んで、その度に感動して社員にも読ませようなんていう二世君がいます。
まったく、KYもいいところですね。
まあ、社員に強制するくらいならまだ害は少ない方でしょう。
中には、そんな経営指南書の中味を信じ、
自分の会社で実行しようとする二世君もいます。
まず１
既成概念にとらわれず、とんでもない土地を買ってしまいます。例えば、茨城や千葉の通勤圏外。人口減少地域で大規模に土地を買ってしまう。まさに発想の転換です。結果は・・・みなさんの予想通りです。
２は
そんな失敗を失敗と認めず、売れないのは社員や販売会社が悪いのだといわんばかりに開き直ります。さらに、事業内容に容喙して現場を混乱させます。
３は
「経費削減」という名目で、やたらと外注費を削ろうとします。ただ、建築費や設計料は内容が専門的なので、なかなか口を出しにくい。そこで、誰でも分かる販売手数料や広告費の削減を図ります。それも、何の理由も対策もなく、単に「高いから下げろ」というだけ。二世君はたいていがボンボンだから、そういう費用がほとんど専門的な技量への対価であることを理解していません。闇雲にこの種のコストを下げると、中味が劣化することに気付かないわけです。
先日聞いた笑える話は、ある二世君が中国での印刷費が日本の10分の1だと聞いて「それなら、うちの印刷物は全部中国でやらせろ」と命じたとか・・・・あいた口がふさがりませんでした。中国で印刷すると、日本と比べて１ヶ月納期が遅くなります。しかも品質が劣悪。そんなこと、なーんにも分かっていないのです。だいたい、１ヶ月先の販売住戸や価格やイベントその他諸々の広告内容が決められるのですか？？ 頭のいい商社系だって、翌週のことさえ決められないのですよ。甘やかされたボンボンの頭の中身はその程度です。
４は
そんな馬鹿なことばかりしているから、愛想を尽かした社員がどんどんやめて行っても、決してそれがおのれのせいだとは考えられない。そればかりか、おもねる社員や外部スタッフの甘言を聞き、会社のムードをますます悪くする。けっして反省しない。自己流を改めない・・・
そんな二世ばかりではないのでしょうけれど、
なぜか私のまわりにはこの類の話であふれています。
彼らに共通することは
・他人の痛みがわからない
・基本的に自己中心的
・なぜか、経費削減に熱心
その結果
・優秀な人材の流出
・外注業者の内容劣化
・業界内からの冷笑
を招いています。
かといって、この手の企業が即座に経営不振に陥ることはありません。
なぜかというと、創業者の時代から築いた厚い内部留保と、
金融機関との太い関係があるからです。
ただ、それがいつまでも続くものではありません。
こういう時代が続くと、どんな優良企業でも３年ももたないのではないでしょうか。
榊淳司
マンションデベロッパーも老舗のオーナー企業では、
そろそろ代替わりの時期にきているところが多くあります。
息子に継がせるのが普通。すでに表向きは社長を交代した企業もみかけます。
二代目の時代、ということになります。
ところが、やっぱり二代目は二代目。
強烈な個性と指導力で今の会社を築き上げた創業者と比べれば・・・・
と、誰もが思っているし、本人たちも感じています。
ただ、二代目さんたちもそれなりに一生懸命です。
業界では、二代目ばかりが集まって意見交換をする会も組織されています。
彼らは、親父である創業社長たちと比べられても見劣りしないよう勉強もします。
ただ・・・・世間に出回る経営指南書を読み漁って、
それを受け売りする輩が多いのには閉口します。
その手の経営指南書の中身は、アプローチはちがってもだいたい同じ内容。
要は
1 既成概念にとらわれるな、発想を転換しろ
2 常にアグレッシブであれ、チャレンジ精神を忘れるな
3 自分に厳しくあれ、安易な妥協はするな
4 決してあきらめるな、努力の積み重ねが成功につながる
この４つくらいの内容を、手を換え、品を代え言っているだけだと私は思っています。
まあ、一冊読めば十分ではないでしょうか。
それを、何冊も何冊も読んで、その度に感動して社員にも読ませようなんていう二世君がいます。
まったく、KYもいいところですね。
まあ、社員に強制するくらいならまだ害は少ない方でしょう。
中には、そんな経営指南書の中味を信じ、
自分の会社で実行しようとする二世君もいます。
まず１
既成概念にとらわれず、とんでもない土地を買ってしまいます。例えば、茨城や千葉の通勤圏外。人口減少地域で大規模に土地を買ってしまう。まさに発想の転換です。結果は・・・みなさんの予想通りです。
２は
そんな失敗を失敗と認めず、売れないのは社員や販売会社が悪いのだといわんばかりに開き直ります。さらに、事業内容に容喙して現場を混乱させます。
３は
「経費削減」という名目で、やたらと外注費を削ろうとします。ただ、建築費や設計料は内容が専門的なので、なかなか口を出しにくい。そこで、誰でも分かる販売手数料や広告費の削減を図ります。それも、何の理由も対策もなく、単に「高いから下げろ」というだけ。二世君はたいていがボンボンだから、そういう費用がほとんど専門的な技量への対価であることを理解していません。闇雲にこの種のコストを下げると、中味が劣化することに気付かないわけです。
先日聞いた笑える話は、ある二世君が中国での印刷費が日本の10分の1だと聞いて「それなら、うちの印刷物は全部中国でやらせろ」と命じたとか・・・・あいた口がふさがりませんでした。中国で印刷すると、日本と比べて１ヶ月納期が遅くなります。しかも品質が劣悪。そんなこと、なーんにも分かっていないのです。だいたい、１ヶ月先の販売住戸や価格やイベントその他諸々の広告内容が決められるのですか？？ 頭のいい商社系だって、翌週のことさえ決められないのですよ。甘やかされたボンボンの頭の中身はその程度です。
４は
そんな馬鹿なことばかりしているから、愛想を尽かした社員がどんどんやめて行っても、決してそれがおのれのせいだとは考えられない。そればかりか、おもねる社員や外部スタッフの甘言を聞き、会社のムードをますます悪くする。けっして反省しない。自己流を改めない・・・
そんな二世ばかりではないのでしょうけれど、
なぜか私のまわりにはこの類の話であふれています。
彼らに共通することは
・他人の痛みがわからない
・基本的に自己中心的
・なぜか、経費削減に熱心
その結果
・優秀な人材の流出
・外注業者の内容劣化
・業界内からの冷笑
を招いています。
かといって、この手の企業が即座に経営不振に陥ることはありません。
なぜかというと、創業者の時代から築いた厚い内部留保と、
金融機関との太い関係があるからです。
ただ、それがいつまでも続くものではありません。
こういう時代が続くと、どんな優良企業でも３年ももたないのではないでしょうか。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
「なぜ登るのか？」という問いに、
登山家のＪ・マロリーは「そこに山があるから」と答えました。
「なぜ建てるのか」と問うと、
H社は「そこに土地があるから」と答えるはずです。
土地さえあれば、どこにでもマンションを建ててしまうのがH社です。
自分のお金で建てるのではありません。
「こんな土地がありますよ。だからマンション建てて売りませんか。こんなマンションを建てて、うちの子会社が販売すれば、こんなに儲かりますよ」と他の会社に持ちかけるのです。
自分の力で土地を見つけてこられない会社がそれに乗ります。
1社だけなら不安だろうからと、ひとつのプロジェクトに何社も付けます。
これがいわゆるJV（ジョイントベンチャー）案件と呼ばれるもの。
マンションの分譲広告で、事業主が何社も記載されているのがコレ。
最後に（設計・施工）とかいう名目でH社、（販売代理）としてHU社が出ていれば、
ほぼ間違いないくH社案件。
事業主に名を連ねている会社は、ほぼH社案件のレギュラーといっていいほど、
どのプロジェクトにも同じような顔ぶれがそろいます。
業界では「H社と愉快な仲間たち」と揶揄されています（笑）。
こういうH社案件が、うまくいっていれば平和です。「愉快な仲間たち」も楽して儲かります。
ほんの１年前までは、まあまあうまくいっていました。
各社ともH社に「いい話があったら一口乗せてよ」と、擦り寄っていました。
ところが・・・
そんなあまーい話がいつまでも続くとは限りません。
そのうち「へえ、こんな場所で大丈夫なの？」という土地ばかりになりました。
遠くて、不便。とてもマンション事業が成立しえないような土地が持ち込まれるようになりました。
不動産バブルで土地価格が高騰。マンション用地として買える土地の質がどんどん劣化していったのです。
「○○社さんも○○％もたれることになりましたよ。御社も早く決めていただかないと・・・」とか
「大丈夫ですよ。来年になればマーケットが追いついてきますから」なーんて囁きながら・・・・
花男のセリフじゃないですが、普通に考えれば「ありえないつーの」といいたくなります。
それでも、買った会社は買った。
そのほとんどが、今では怒涛の完成在庫。各社の担当者は心の中できっと思っています。
――H社に騙された
そのH社も受注の大幅減と資材高騰のあおりをうけてか、業績低迷。株価も100円近くまで落ちてきました。ただ、ここが飛ぶかどうかは・・・・この前書いた政・官のかかわりから、微妙です。
さて、コメントでいただいたご相談にお答えいたします。
近畿からいただいたFさん
二人目のお子さんがお生まれになるのなら、本当はもう少し広めのマンションがよいと思いますが、予算との兼ね合いから仕方なさそうですね。ただ、ご検討中の案件は慎重になられて方がよいかもしれません。というのは、ご懸念されている南側の住棟ですが、もうすぐ完成なのに販売が行なわれていないのは、何らかの理由があるからと想像できます。噂のように売主変更もないとはいえません。この事業主は、いわゆるカタカナ系の老舗なのですが、近頃は資金繰り不安が囁かれています。飛ぶようなことはないと思いますが、事業整理で「南側」の売主が変更になることが十分想定されます。そうなれば、販売不振の「北側」より安くなるのはほぼ確実です。そういった意味で、急ぐ理由がない限り、しばらくは様子見でよいかと思います。
前田さん
ご指摘の通りA工務店のマンションが、高いクオリティであるという話は聞いたことがありません。地方専門といってもいいデベロッパーなので、目の肥えた首都圏、近畿圏の客を相手にするよりも一段低めで商品作りをしていると考えるべきでしょう。ただ、選択肢が少ない場合は・・・・そのエリアのマーケット状況が分からないので、これ以上はなんとも申しあげられません。
建材メーカーさん
現場の感覚では、マンションの建設費はここ5年で倍になっています。とくにこの1年の高騰が異常です。もうすぐ沈静化するとは期待していますが・・・
榊淳司
登山家のＪ・マロリーは「そこに山があるから」と答えました。
「なぜ建てるのか」と問うと、
H社は「そこに土地があるから」と答えるはずです。
土地さえあれば、どこにでもマンションを建ててしまうのがH社です。
自分のお金で建てるのではありません。
「こんな土地がありますよ。だからマンション建てて売りませんか。こんなマンションを建てて、うちの子会社が販売すれば、こんなに儲かりますよ」と他の会社に持ちかけるのです。
自分の力で土地を見つけてこられない会社がそれに乗ります。
1社だけなら不安だろうからと、ひとつのプロジェクトに何社も付けます。
これがいわゆるJV（ジョイントベンチャー）案件と呼ばれるもの。
マンションの分譲広告で、事業主が何社も記載されているのがコレ。
最後に（設計・施工）とかいう名目でH社、（販売代理）としてHU社が出ていれば、
ほぼ間違いないくH社案件。
事業主に名を連ねている会社は、ほぼH社案件のレギュラーといっていいほど、
どのプロジェクトにも同じような顔ぶれがそろいます。
業界では「H社と愉快な仲間たち」と揶揄されています（笑）。
こういうH社案件が、うまくいっていれば平和です。「愉快な仲間たち」も楽して儲かります。
ほんの１年前までは、まあまあうまくいっていました。
各社ともH社に「いい話があったら一口乗せてよ」と、擦り寄っていました。
ところが・・・
そんなあまーい話がいつまでも続くとは限りません。
そのうち「へえ、こんな場所で大丈夫なの？」という土地ばかりになりました。
遠くて、不便。とてもマンション事業が成立しえないような土地が持ち込まれるようになりました。
不動産バブルで土地価格が高騰。マンション用地として買える土地の質がどんどん劣化していったのです。
「○○社さんも○○％もたれることになりましたよ。御社も早く決めていただかないと・・・」とか
「大丈夫ですよ。来年になればマーケットが追いついてきますから」なーんて囁きながら・・・・
花男のセリフじゃないですが、普通に考えれば「ありえないつーの」といいたくなります。
それでも、買った会社は買った。
そのほとんどが、今では怒涛の完成在庫。各社の担当者は心の中できっと思っています。
――H社に騙された
そのH社も受注の大幅減と資材高騰のあおりをうけてか、業績低迷。株価も100円近くまで落ちてきました。ただ、ここが飛ぶかどうかは・・・・この前書いた政・官のかかわりから、微妙です。
さて、コメントでいただいたご相談にお答えいたします。
近畿からいただいたFさん
二人目のお子さんがお生まれになるのなら、本当はもう少し広めのマンションがよいと思いますが、予算との兼ね合いから仕方なさそうですね。ただ、ご検討中の案件は慎重になられて方がよいかもしれません。というのは、ご懸念されている南側の住棟ですが、もうすぐ完成なのに販売が行なわれていないのは、何らかの理由があるからと想像できます。噂のように売主変更もないとはいえません。この事業主は、いわゆるカタカナ系の老舗なのですが、近頃は資金繰り不安が囁かれています。飛ぶようなことはないと思いますが、事業整理で「南側」の売主が変更になることが十分想定されます。そうなれば、販売不振の「北側」より安くなるのはほぼ確実です。そういった意味で、急ぐ理由がない限り、しばらくは様子見でよいかと思います。
前田さん
ご指摘の通りA工務店のマンションが、高いクオリティであるという話は聞いたことがありません。地方専門といってもいいデベロッパーなので、目の肥えた首都圏、近畿圏の客を相手にするよりも一段低めで商品作りをしていると考えるべきでしょう。ただ、選択肢が少ない場合は・・・・そのエリアのマーケット状況が分からないので、これ以上はなんとも申しあげられません。
建材メーカーさん
現場の感覚では、マンションの建設費はここ5年で倍になっています。とくにこの1年の高騰が異常です。もうすぐ沈静化するとは期待していますが・・・
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
マンションの分譲広告で、まだ売れていない住戸が50戸以上もあるのに
「販売戸数/15戸」などと表示し、さも順調に売れているように装ったり、
あるいはまた、本当はあと20戸くらいあるのに
「限定3戸、お急ぎください」などと煽りをいれるのは、この業界の常套手段。
最近では、まだ20戸以上売れ残った住戸があるのに
「完売御礼」などという看板をでかでかと掲げる物件も出始めました。
「よそは売れてないけれど、当社のマンションはブランド力があるから売れています」
というフリをしているわけです。
「なんだ、お前のところも売れていないのか？」
と思われると、イメージが損なわれると考えているのです。姑息ですね。
じゃあ、売れ残った住戸はどうするの？
当然、誰もがそう思いますね。
これは私の想像ですが、
・こっそり仲介業者に流して、流通市場でさばく。つまり中古として処分する。
・こっそり賃貸に回してしまう。この場合は、関連会社に名義変更します。
・ほとぼりがさめたころに「キャンセル住戸発生」とかなんとか、白々しく売り出す。
まあ、そういったところでしょう。
ただ、それができるのも、全体の８−９割が売れて、事業収支の黒字を確保したあとです。
このブログで、今回のバブルの「分水嶺」と紹介した物件は、
どうやらそのラインまで達していないので、恥を忍んで今でも販売継続・・・・
と私は睨んでいます。コメントも入っていますしね。
唯一好調と世間で考えられているデベロッパーでさえ、
こういう疑いを抱かれている惨状・・・・・
週刊誌などでは、次にどこが飛ぶのか、うるさいほどです。
しばらくは、デベやゼネコンの倒産が続くことは確かでしょう。
今後、当ブログでは以下の２つの点に注目していきます。
１ 来年以降、市場に新規供給されるマンションの価格水準と中味
２ 倒産劇は、マンション建設最大手のH社まで波及するか否か
１については、価格を抑制するために内容が劣化したマンションが供給される恐れが多分にあるからです。つまり、デベロッパーが外見だけよさげにみせて、中味では手抜きにした商品を供給しようとするのです。これは、土地代と建築費の高騰にもかかわらず、価格を抑えなければ売れない現状から予想できること。消費者にとっては要注意です。
２は非常に政治的な見方ができます。ここは政と官につながりが深いので、リトマス試験紙の役割を果たします。ここが飛べば、政府も官僚も無為無策のままこの不動産不況をやりすごす、という判断ができます。逆に、何かの救済が図られれば、それは官が重い腰を上げたということです。
みなさんのコメントは大変参考になります。
これからもどしどしお寄せください。
また、執筆の依頼もコメントで受け付けております。メールアドレスをご記載ください。当方より連絡します。筆名は異なるかもしれませんが。
榊淳司
「販売戸数/15戸」などと表示し、さも順調に売れているように装ったり、
あるいはまた、本当はあと20戸くらいあるのに
「限定3戸、お急ぎください」などと煽りをいれるのは、この業界の常套手段。
最近では、まだ20戸以上売れ残った住戸があるのに
「完売御礼」などという看板をでかでかと掲げる物件も出始めました。
「よそは売れてないけれど、当社のマンションはブランド力があるから売れています」
というフリをしているわけです。
「なんだ、お前のところも売れていないのか？」
と思われると、イメージが損なわれると考えているのです。姑息ですね。
じゃあ、売れ残った住戸はどうするの？
当然、誰もがそう思いますね。
これは私の想像ですが、
・こっそり仲介業者に流して、流通市場でさばく。つまり中古として処分する。
・こっそり賃貸に回してしまう。この場合は、関連会社に名義変更します。
・ほとぼりがさめたころに「キャンセル住戸発生」とかなんとか、白々しく売り出す。
まあ、そういったところでしょう。
ただ、それができるのも、全体の８−９割が売れて、事業収支の黒字を確保したあとです。
このブログで、今回のバブルの「分水嶺」と紹介した物件は、
どうやらそのラインまで達していないので、恥を忍んで今でも販売継続・・・・
と私は睨んでいます。コメントも入っていますしね。
唯一好調と世間で考えられているデベロッパーでさえ、
こういう疑いを抱かれている惨状・・・・・
週刊誌などでは、次にどこが飛ぶのか、うるさいほどです。
しばらくは、デベやゼネコンの倒産が続くことは確かでしょう。
今後、当ブログでは以下の２つの点に注目していきます。
１ 来年以降、市場に新規供給されるマンションの価格水準と中味
２ 倒産劇は、マンション建設最大手のH社まで波及するか否か
１については、価格を抑制するために内容が劣化したマンションが供給される恐れが多分にあるからです。つまり、デベロッパーが外見だけよさげにみせて、中味では手抜きにした商品を供給しようとするのです。これは、土地代と建築費の高騰にもかかわらず、価格を抑えなければ売れない現状から予想できること。消費者にとっては要注意です。
２は非常に政治的な見方ができます。ここは政と官につながりが深いので、リトマス試験紙の役割を果たします。ここが飛べば、政府も官僚も無為無策のままこの不動産不況をやりすごす、という判断ができます。逆に、何かの救済が図られれば、それは官が重い腰を上げたということです。
みなさんのコメントは大変参考になります。
これからもどしどしお寄せください。
また、執筆の依頼もコメントで受け付けております。メールアドレスをご記載ください。当方より連絡します。筆名は異なるかもしれませんが。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
デベロッパーが飛べば、建設を請け負っていたゼネコンが代金未収になってそれに続く・・・・
興大が飛んだことでサンペイ、多田が飛びました。
近藤、ゼファーの影響はこれから出てくるでしょう。
マツヤも飛びました。
株式市場を見ると、ここ数日他のデベロッパーの株価が何とか持ちこたえているのに反して、
矢沢のエイちゃんのスポンサーだけがダラダラと下落しているのが何とも気になります。
相変わらず、広告では派手な露出をしているようですが・・・・
デベロッパーからゼネコン、そしてそこにぶら下がる中小の各業者・・・・
この負の連鎖はいつまで続くのか、どこで止まるのか？
氷河期はまだ、始まったばかりです。
しかし、深い谷の底を見据えながら、次の上り坂をのぞいている連中の蠢動が始まっています。
資金的に余裕のある財閥系、金貸し系のデベが、
目先の資金手当てさえ危うくなったカタカナ系デベから土地を安く買い叩いています。
都心の美味しい土地ばかりを選んで、札束で頬を張るように・・・
だから、都心の土地の実勢価格はどんどん下落しています。
私のざっくりとした感覚で最盛期の半分以下といったところ。
こういうことがマスコミで報じられるまでには、まだ数ヶ月かかります。
政府の統計に出てくるのは1年から2年先（笑）。
今、仕込んだ土地が商品化されて世に出てくるのは再来年。
その頃には、少しは建築費も下がっているかもしれません。
今、建築費高騰の原因となった各種建材は売れなくて・・・いわゆる需給が緩んだ状態。
いずれ下がるという前兆ですね。
今週はまだまだ不穏な動きがありそうです。
榊淳司
興大が飛んだことでサンペイ、多田が飛びました。
近藤、ゼファーの影響はこれから出てくるでしょう。
マツヤも飛びました。
株式市場を見ると、ここ数日他のデベロッパーの株価が何とか持ちこたえているのに反して、
矢沢のエイちゃんのスポンサーだけがダラダラと下落しているのが何とも気になります。
相変わらず、広告では派手な露出をしているようですが・・・・
デベロッパーからゼネコン、そしてそこにぶら下がる中小の各業者・・・・
この負の連鎖はいつまで続くのか、どこで止まるのか？
氷河期はまだ、始まったばかりです。
しかし、深い谷の底を見据えながら、次の上り坂をのぞいている連中の蠢動が始まっています。
資金的に余裕のある財閥系、金貸し系のデベが、
目先の資金手当てさえ危うくなったカタカナ系デベから土地を安く買い叩いています。
都心の美味しい土地ばかりを選んで、札束で頬を張るように・・・
だから、都心の土地の実勢価格はどんどん下落しています。
私のざっくりとした感覚で最盛期の半分以下といったところ。
こういうことがマスコミで報じられるまでには、まだ数ヶ月かかります。
政府の統計に出てくるのは1年から2年先（笑）。
今、仕込んだ土地が商品化されて世に出てくるのは再来年。
その頃には、少しは建築費も下がっているかもしれません。
今、建築費高騰の原因となった各種建材は売れなくて・・・いわゆる需給が緩んだ状態。
いずれ下がるという前兆ですね。
今週はまだまだ不穏な動きがありそうです。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
4年ほど前、新浦安で約4万4千�屬里泙箸泙辰薪效呂龍チ萋�札が行なわれました。
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100�岼幣紊僚燦佑鮹羶瓦砲擦兇襪鯑世泙擦鵝�
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。
榊淳司
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100�岼幣紊僚燦佑鮹羶瓦砲擦兇襪鯑世泙擦鵝�
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
最近、当ブログへのアクセスが増えています。
滑り出し当初は、ごくごくマイナーな世界に留まることを予想していましたが、
今では業界内で一定の注目を集めるようになりました。
まあ、一応は喜ばしいことです。
今日は、少し大きな話題を語りたいと思います。
マンションが売れないのは、価格が上がりすぎたことが最大の原因ですが、
日本全体の景気が悪化していることも忘れてはなりません。
その原因は・・・簡単にいえば、サブプライム問題と原油高です。
もっと分かりやすくいえば、アメリカのバブルが崩壊して、
かつて日本がバブル後に経験したような状態になっています。
その余波が日本に及び、不景気になっているわけです。
ただ、アメリカ政府はどこかの国とちがって、やることが早い。
続けざまに手を打って、なんとか経済破綻の不安を払拭しようとしています。
さて、日本・・・・
今の福田政権には景気対策の発想がまるでありません。
それどころか・・・消費税を上げようなどというとんでもないことが真剣に議論されています。
まさに言語道断です。
この前、消費税が３％から５％に上がったとき、
日本経済がどうなったか、もう忘れてしまったのでしょうか？
そんなことより、今は補正予算を組んで、早急な景気対策が必要です。
個人消費が伸びるように、減税を敢行すべきだと思います。
道路や橋をつくるバラマキ土木ではなく、インフラのメンテナンスとか、
ガソリン税の一時的凍結など、思い切った政策を行なうべきです。
「財源がない」
財務省の官僚はそういうでしょう。
その通り。あんたら官僚が天下り団体にばら撒くから財源がなくなるのです。
じゃあ、税金の無駄遣いをなくして、それを景気対策に？
今は、そんなケチなことを言っている場合ではありません。
あの小ずるい官僚連中と戦うには、5年10年という年月をかけ、
じっくりと腹を据えてかからなければなりません。
目下のところ、そんなことにかまけるより、目先の景気対策です。
じゃあ、どこから金をもってくるのか？
ズバリ、国債を発行するのです。それもじゃんじゃん発行します。
「財政が悪化する」
またしても、財務官僚はそういうでしょう。
ただでさえ、政府関連の借金は800兆円を超えています。
でも、気にすることはありません。政府には資産もあります。
企業でいうところの債務超過にはなっていません。
アメリカ政府は、52兆ドル（約5600兆円）もの借金を抱えているのです。
それでいて、年間で6000億ドル（64兆円）も支出が歳入を上回っています。
これは、日本の政府予算に匹敵する額なのですよ！
このお金、アメリカ国民がいずれ返さなければならない？
いいえ・・・
ここでみなさんに、とてもいいことをお教えしましょう。
こと、政府に限っては、借金は返さなくてもいいのです。
例えば、日本の場合。
財政法の5条で、日本銀行は政府の借金である国債を
「引き受け」てはならないことになっています。
ただし、実際に日本銀行は国債を大量に「保有」しています。
一般の銀行が「引き受け」た国債を、日銀が購入して「保有」しているのです。
とんだ茶番ですよね（笑）。そして、もっとおもしろいことには、
それは日本銀行の金庫に国債の束が大量に保管されているわけではありません。
日銀のコンピュータの帳簿に入力されている「データ」上に存在するだけなのです。
「そんなもの、忘れてしまえばいいじゃない」といわれれば、それだけのこと。
政府と日銀なんて、同じようなもの、です。
だって、財務省のOBが日銀を支配しているのですよ。
だから、政府にはお金が無尽蔵にあるのです。
それが管理通貨制度の弱点であり、利点でもあります。
その気になれば、5兆円や10兆円の景気対策なんか、へでもないはずです。
インフレになる？
その通りです。アメリカは、自分の国の経済を破綻させないために
ひたすら輪転機をまわしてドルを刷り、世界にばら撒いたのです。
それが原油高やサブプライムのバブルを生んだ投機マネーの大本なのです。
結果的に世界的なインフレを招きました。
日本だって、今は遠慮することはありません。同じことをやればいいのです。
景気が悪くなったあげくに物価が上がるスタグフレーションよりも、
景気も物価も上がり、住宅ローンの負担が軽くなるインフレの方がよいに決まっています。
福田さんは、どうしてこんなに簡単なロジックに気付かないのか。
それは財政均衡主義という教科書的な政策を金科玉条の如く唱えている、
チョー頭の硬い財務官僚のいうことばかり聞いているからです。
インフレになれば、物価も上がりますが、所得も増えます。
でも、土地はしばらく上がらないから売れそうな価格でマンションが分譲できます。
そして、作れば必ず売れます。だって、インフレなら住宅ローンを安心して組めますから。
簡単に書いたつもりですが、今日は大分長くなりました。
今度こそ、お約束の今回のマンションバブルの始まりと終わりについて書きます。
榊淳司
滑り出し当初は、ごくごくマイナーな世界に留まることを予想していましたが、
今では業界内で一定の注目を集めるようになりました。
まあ、一応は喜ばしいことです。
今日は、少し大きな話題を語りたいと思います。
マンションが売れないのは、価格が上がりすぎたことが最大の原因ですが、
日本全体の景気が悪化していることも忘れてはなりません。
その原因は・・・簡単にいえば、サブプライム問題と原油高です。
もっと分かりやすくいえば、アメリカのバブルが崩壊して、
かつて日本がバブル後に経験したような状態になっています。
その余波が日本に及び、不景気になっているわけです。
ただ、アメリカ政府はどこかの国とちがって、やることが早い。
続けざまに手を打って、なんとか経済破綻の不安を払拭しようとしています。
さて、日本・・・・
今の福田政権には景気対策の発想がまるでありません。
それどころか・・・消費税を上げようなどというとんでもないことが真剣に議論されています。
まさに言語道断です。
この前、消費税が３％から５％に上がったとき、
日本経済がどうなったか、もう忘れてしまったのでしょうか？
そんなことより、今は補正予算を組んで、早急な景気対策が必要です。
個人消費が伸びるように、減税を敢行すべきだと思います。
道路や橋をつくるバラマキ土木ではなく、インフラのメンテナンスとか、
ガソリン税の一時的凍結など、思い切った政策を行なうべきです。
「財源がない」
財務省の官僚はそういうでしょう。
その通り。あんたら官僚が天下り団体にばら撒くから財源がなくなるのです。
じゃあ、税金の無駄遣いをなくして、それを景気対策に？
今は、そんなケチなことを言っている場合ではありません。
あの小ずるい官僚連中と戦うには、5年10年という年月をかけ、
じっくりと腹を据えてかからなければなりません。
目下のところ、そんなことにかまけるより、目先の景気対策です。
じゃあ、どこから金をもってくるのか？
ズバリ、国債を発行するのです。それもじゃんじゃん発行します。
「財政が悪化する」
またしても、財務官僚はそういうでしょう。
ただでさえ、政府関連の借金は800兆円を超えています。
でも、気にすることはありません。政府には資産もあります。
企業でいうところの債務超過にはなっていません。
アメリカ政府は、52兆ドル（約5600兆円）もの借金を抱えているのです。
それでいて、年間で6000億ドル（64兆円）も支出が歳入を上回っています。
これは、日本の政府予算に匹敵する額なのですよ！
このお金、アメリカ国民がいずれ返さなければならない？
いいえ・・・
ここでみなさんに、とてもいいことをお教えしましょう。
こと、政府に限っては、借金は返さなくてもいいのです。
例えば、日本の場合。
財政法の5条で、日本銀行は政府の借金である国債を
「引き受け」てはならないことになっています。
ただし、実際に日本銀行は国債を大量に「保有」しています。
一般の銀行が「引き受け」た国債を、日銀が購入して「保有」しているのです。
とんだ茶番ですよね（笑）。そして、もっとおもしろいことには、
それは日本銀行の金庫に国債の束が大量に保管されているわけではありません。
日銀のコンピュータの帳簿に入力されている「データ」上に存在するだけなのです。
「そんなもの、忘れてしまえばいいじゃない」といわれれば、それだけのこと。
政府と日銀なんて、同じようなもの、です。
だって、財務省のOBが日銀を支配しているのですよ。
だから、政府にはお金が無尽蔵にあるのです。
それが管理通貨制度の弱点であり、利点でもあります。
その気になれば、5兆円や10兆円の景気対策なんか、へでもないはずです。
インフレになる？
その通りです。アメリカは、自分の国の経済を破綻させないために
ひたすら輪転機をまわしてドルを刷り、世界にばら撒いたのです。
それが原油高やサブプライムのバブルを生んだ投機マネーの大本なのです。
結果的に世界的なインフレを招きました。
日本だって、今は遠慮することはありません。同じことをやればいいのです。
景気が悪くなったあげくに物価が上がるスタグフレーションよりも、
景気も物価も上がり、住宅ローンの負担が軽くなるインフレの方がよいに決まっています。
福田さんは、どうしてこんなに簡単なロジックに気付かないのか。
それは財政均衡主義という教科書的な政策を金科玉条の如く唱えている、
チョー頭の硬い財務官僚のいうことばかり聞いているからです。
インフレになれば、物価も上がりますが、所得も増えます。
でも、土地はしばらく上がらないから売れそうな価格でマンションが分譲できます。
そして、作れば必ず売れます。だって、インフレなら住宅ローンを安心して組めますから。
簡単に書いたつもりですが、今日は大分長くなりました。
今度こそ、お約束の今回のマンションバブルの始まりと終わりについて書きます。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
ゼファーの再生法申請から、休みが明けて初の株式市場。
今日目立ったのがアゼルの22.52%とジョイントの16.1%下落。
我々の間では、次がどこか、という話題でかまびすしい限り。
でも株式市場の出した結果は、ある程度投資家たちの視点を反映しているはずです。
さて・・・・ここではあえてどこがどうという「当てっこ」ゲームをしても仕方がないので、
未来への展望を語れればと思います。
マンション市場は、果たして復活するか・・・ということです。
目先にいい材料はありません。
建築費が坪100万円を軽く超えた今となっては、
一般ユーザーに手が届く坪単価150万円程度までのマンションを
市場に供給するのは至難の技になっています。
「土地がただでもできないよ」なんてつぶやくデベの担当者もいます。
それでも、せっせと土地を買っているデベもいます。
財閥系だけではなく、カタカナ系も約1社・・・
彼らは、次のいくつかの展開を予想しています。
１ 建築費はいずれ下がる
２ インフレになって、エンドユーザーの購買力が追いつく
３ いい商品をつくれば売れる
４ いずれ市場が好転する
もしくは、
５ 土地の値下がりは一時的現象。いずれ反転する。
６ 自分たちのブランドなら、高くても売れる。
私としては、上記以外に考えられません。
一番可能性があるのが１。
建築費高騰の原因は資材の値上がりにあります。
その原因は中国等の建築ブームによる資材需要の沸騰。
これが北京五輪後に収束する、という見方。
また、すでに終わっているという見方もあります。
さあ、どうかな・・・というのが私の見解。そんなに急激に下がるとも思えません。
２は常識的に考えて無理。３は、まあやってみれば、という感じ。
４は・・・政府の政策次第だけれど、KYの福田さんではね。
５も薄い線ですね。６も・・・ちょっと過信しすぎじゃないかな。
じゃあ、二度と回復はしないのか？
私は、１と２の複合で可能だと思っています。
そのためには、政府の景気対策が欠かせません。
福田さんにも、小沢さんにも、この不景気(彼らはそう認識していない。遅い！)を
脱する処方箋をもっていません。
財政的にも汲々で、とてもそんな余裕がない、というのが本音らしい。
実は・・・そんなことはないのです。
お金はあるのです。
埋蔵金？
ちがいます。
ありますよ、お金なんていくらでも。
次回はそれについて書きましょうか？
榊淳司
今日目立ったのがアゼルの22.52%とジョイントの16.1%下落。
我々の間では、次がどこか、という話題でかまびすしい限り。
でも株式市場の出した結果は、ある程度投資家たちの視点を反映しているはずです。
さて・・・・ここではあえてどこがどうという「当てっこ」ゲームをしても仕方がないので、
未来への展望を語れればと思います。
マンション市場は、果たして復活するか・・・ということです。
目先にいい材料はありません。
建築費が坪100万円を軽く超えた今となっては、
一般ユーザーに手が届く坪単価150万円程度までのマンションを
市場に供給するのは至難の技になっています。
「土地がただでもできないよ」なんてつぶやくデベの担当者もいます。
それでも、せっせと土地を買っているデベもいます。
財閥系だけではなく、カタカナ系も約1社・・・
彼らは、次のいくつかの展開を予想しています。
１ 建築費はいずれ下がる
２ インフレになって、エンドユーザーの購買力が追いつく
３ いい商品をつくれば売れる
４ いずれ市場が好転する
もしくは、
５ 土地の値下がりは一時的現象。いずれ反転する。
６ 自分たちのブランドなら、高くても売れる。
私としては、上記以外に考えられません。
一番可能性があるのが１。
建築費高騰の原因は資材の値上がりにあります。
その原因は中国等の建築ブームによる資材需要の沸騰。
これが北京五輪後に収束する、という見方。
また、すでに終わっているという見方もあります。
さあ、どうかな・・・というのが私の見解。そんなに急激に下がるとも思えません。
２は常識的に考えて無理。３は、まあやってみれば、という感じ。
４は・・・政府の政策次第だけれど、KYの福田さんではね。
５も薄い線ですね。６も・・・ちょっと過信しすぎじゃないかな。
じゃあ、二度と回復はしないのか？
私は、１と２の複合で可能だと思っています。
そのためには、政府の景気対策が欠かせません。
福田さんにも、小沢さんにも、この不景気(彼らはそう認識していない。遅い！)を
脱する処方箋をもっていません。
財政的にも汲々で、とてもそんな余裕がない、というのが本音らしい。
実は・・・そんなことはないのです。
お金はあるのです。
埋蔵金？
ちがいます。
ありますよ、お金なんていくらでも。
次回はそれについて書きましょうか？
榊淳司
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