今さっき、日経ＣＮＢＣの生収録を終えて、事務所に戻ってきました。
いやあ・・・・終わったとたんにどっと疲れました。
江連さんというとっても綺麗な女性キャスターと対話する形式でした。
でも、緊張でどれくらいキレイなのか
よく見るゆとりがありませんでした・・・・・残念。
まあ、２,３回やれば慣れるのでしょうね。
今日の１８：１３からと、土日の１５時から再放送があるそうです。
「クローズアップ」という番組です。
榊が勝手なことをほざいてますから、
ＣＳがご覧になれる方は見てください。
それにしても、ああいう方々は毎日生放送をやっていて
ほぼトチリもせずにしゃべり続けるのだから
大変なものですね。
私にはとてもできません・・・・誰もヤレとはいいませんが(笑)。
そういえば、このブログに写真を掲載したことで、
旧知のマーケッターから電話がかかってきました。
「愛読していましたよ・・・まさか君が榊とはねー」
これはこれは・・・・失礼しました。
でも、読んでいてくださってありがとうございます。
これからもよろしくお願いします。
さて・・・・今日の本題です。
土地の値段が底を打ったようです。
一部のデベがマンション用の事業用地を買い始めました。
でも、都心や人気エリア限定です。
規模もそんなに大きなものはありません。
せいぜい１００戸くらいまで。
こういう傾向はしばらく続くと思います。
郊外型で数百戸規模のマンションの時代は、
はっきりいって終わったのではないかと思います。
いつかも書きましたが、マンションは大きければいい、
というものではないのです。
規模が大きければ、それだけ問題も大きくなって
解決も難しくなる、ということです。
マンションの管理というものは「性善説」によってなりたっています。
つまり、区分所有者は自分たちの資産を
毀損(傷つける)するようなことはせずに、
管理業務には能動的に協力するだろう、というのが前提なのです。
例えば、５００戸のマンションには
ほぼ５００人の区分所有者がいます。
この母数が多くなればなるほど
「変なヤツ」が混入する確率が高くなります。
自分の所有するマンションの資産価値なんて
どーでもいいと思っているだけならいいのですが
それを行為に移すと、他の区分所有者は大迷惑です。
●暴力団に事務所として貸す。
●風俗産業に営業用として貸す。
というのは最悪のケースですね。
軽いものでいうと
●共用施設の備品を乱暴に扱って損壊させる
●駐車場のルールを守らない
この程度ならまだまだ軽いほうでしょう。
●大きな音をたてる
●大勢の人を集めて大騒ぎする
こういう輩は１００人に一人くらいはいるものです。
５００戸あれば、５戸の住戸で行われる可能性があります。
つまり「性善説」のルールだけでは対処しえない、
「性悪」なケースが生じる可能性が数多くある、ということです。
集合住宅というのは、いってみればひとつの社会ですから、
そういう問題に対して他の人が協力して対処しなければなりません。
５００戸のマンションの管理組合はたいへんです。
理事長や理事の仕事も多いでしょう。
普通はやりたくありませんよね。
日本人はそういう人がほとんどです。
私は、そういった「管理」の面からも、
マンションの適正規模は１００戸未満だと思っています。
なのに、５００戸や１０００戸のマンションがなぜできるかというと、
それはひとえに「作る側」が「事業をやりやすい」からなのです。
さらに、ついこの間まで「売りやすい」というのが加わりました。
日本人は９０分の１になるより
５００分の１になりたがる習性があるようです。
もちろん私は１分の１が一番だと思っていますが。
でも、郊外型大規模マンションの時代は終わった・・・ようです。
どこも、ここも、売れてませんね。
また、そういう「不人気」なマンションを買ってはいけません。
中古になった時も、その「不人気」は続きます。
つまりは「売りにくく」なるのです。
今度のセミナーでは、そういったことも
改めて強調しながら、みなさんにお伝えするつもりです。
以下はいつものお知らせです。
７月１２日のセミナーについては、
まだお席が埋まっておりません。
こちらの申し込みフォームからお手続きください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
いやあ・・・・終わったとたんにどっと疲れました。
江連さんというとっても綺麗な女性キャスターと対話する形式でした。
でも、緊張でどれくらいキレイなのか
よく見るゆとりがありませんでした・・・・・残念。
まあ、２,３回やれば慣れるのでしょうね。
今日の１８：１３からと、土日の１５時から再放送があるそうです。
「クローズアップ」という番組です。
榊が勝手なことをほざいてますから、
ＣＳがご覧になれる方は見てください。
それにしても、ああいう方々は毎日生放送をやっていて
ほぼトチリもせずにしゃべり続けるのだから
大変なものですね。
私にはとてもできません・・・・誰もヤレとはいいませんが(笑)。
そういえば、このブログに写真を掲載したことで、
旧知のマーケッターから電話がかかってきました。
「愛読していましたよ・・・まさか君が榊とはねー」
これはこれは・・・・失礼しました。
でも、読んでいてくださってありがとうございます。
これからもよろしくお願いします。
さて・・・・今日の本題です。
土地の値段が底を打ったようです。
一部のデベがマンション用の事業用地を買い始めました。
でも、都心や人気エリア限定です。
規模もそんなに大きなものはありません。
せいぜい１００戸くらいまで。
こういう傾向はしばらく続くと思います。
郊外型で数百戸規模のマンションの時代は、
はっきりいって終わったのではないかと思います。
いつかも書きましたが、マンションは大きければいい、
というものではないのです。
規模が大きければ、それだけ問題も大きくなって
解決も難しくなる、ということです。
マンションの管理というものは「性善説」によってなりたっています。
つまり、区分所有者は自分たちの資産を
毀損(傷つける)するようなことはせずに、
管理業務には能動的に協力するだろう、というのが前提なのです。
例えば、５００戸のマンションには
ほぼ５００人の区分所有者がいます。
この母数が多くなればなるほど
「変なヤツ」が混入する確率が高くなります。
自分の所有するマンションの資産価値なんて
どーでもいいと思っているだけならいいのですが
それを行為に移すと、他の区分所有者は大迷惑です。
●暴力団に事務所として貸す。
●風俗産業に営業用として貸す。
というのは最悪のケースですね。
軽いものでいうと
●共用施設の備品を乱暴に扱って損壊させる
●駐車場のルールを守らない
この程度ならまだまだ軽いほうでしょう。
●大きな音をたてる
●大勢の人を集めて大騒ぎする
こういう輩は１００人に一人くらいはいるものです。
５００戸あれば、５戸の住戸で行われる可能性があります。
つまり「性善説」のルールだけでは対処しえない、
「性悪」なケースが生じる可能性が数多くある、ということです。
集合住宅というのは、いってみればひとつの社会ですから、
そういう問題に対して他の人が協力して対処しなければなりません。
５００戸のマンションの管理組合はたいへんです。
理事長や理事の仕事も多いでしょう。
普通はやりたくありませんよね。
日本人はそういう人がほとんどです。
私は、そういった「管理」の面からも、
マンションの適正規模は１００戸未満だと思っています。
なのに、５００戸や１０００戸のマンションがなぜできるかというと、
それはひとえに「作る側」が「事業をやりやすい」からなのです。
さらに、ついこの間まで「売りやすい」というのが加わりました。
日本人は９０分の１になるより
５００分の１になりたがる習性があるようです。
もちろん私は１分の１が一番だと思っていますが。
でも、郊外型大規模マンションの時代は終わった・・・ようです。
どこも、ここも、売れてませんね。
また、そういう「不人気」なマンションを買ってはいけません。
中古になった時も、その「不人気」は続きます。
つまりは「売りにくく」なるのです。
今度のセミナーでは、そういったことも
改めて強調しながら、みなさんにお伝えするつもりです。
以下はいつものお知らせです。
７月１２日のセミナーについては、
まだお席が埋まっておりません。
こちらの申し込みフォームからお手続きください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
オオ・・・・榊のブログに初めて写真画像が登場しました。
これは昨日のセミナーの写真。
演壇で皆さんに語りかけているオッサンが、他ならぬ榊です。
「おお、お前か！」
と、驚かれている業界関係者も、何人かいらっしゃると思います。
約３０名の方を前に、語ること約７０分。
不動産市況の行方、マンション業界の内情、
マンションの選び方、そして値引きの交渉術。
自慢じゃありませんが、７０分も話し続けたのは
多分、人生ではじめての経験ではないかと思います。
普段、本業のプレゼンテーションで
１５分くらいしゃべることはよくあること。
「その４倍やればいいんでしょ」
くらいに考えていたのですが、何の何の・・・・。
後半は胃が痛くなっていました。
昨日ご参加いただいた方々へ。
本当にありがとうございました。
最後は急ぎ足になってしまい、
お聞きになりたかった「交渉術」について
十分に語れなかったことをお詫びします。
でも、お渡しした資料でおおよそ私の語れなかった
部分も伝わっているのでは、と思います。
あまりにも多くの相談希望をいただいたので、
お一方お一方、丁寧にお答えすることもできませんでした。
そこで・・・・
昨日も一部の方にお伝えしましたが
セミナー参加者については
「２回目以降のメールでの相談」もすべて無料とします。
オフィシャルサイトの「無料相談」から、
「６月３０日セミナーに参加した○○です」というメッセージを添えて
ご相談ください。マンション購入が決まるまで、何度でもお答えさせていただきます。
それから、私の情報商材
「榊淳司のマンション値引き交渉術」について
「７月１２日参加の方には９０００円(税込)だけど、
我々にはそういう割引はないの？」
というご質問も何人かの方からいただきました。
昨日の会場は、中央区の施設なので金銭の授受ができなかったのです。
もし、昨日の参加者で「９０００円で買いたい」という方があれば、
これもメールでお知らせください。
参加費と同じ口座に振り込んでいただければ
ＣＤでご送付します。ただし、悪用はしないでください(笑)。
さて、今日のテーマは「アウトレットマンション」について
実は、明後日の金曜日「日経ＣＮＢＣ」というＣＳ局に生出演して
この件についてコメントすることになっています。
時間は14:05から14:25までの「TOKYOマーケットウォッチ」という番組。
再放送は18:13からだそうです。
かつて、自分の事務所で別のＣＳ局に
コメントを収録してもらったことはありますが、
スタジオに出向いて喋るのは生まれて初めて。
しかも一発勝負の生放送・・・・
ちょっと緊張しますね。
まあ、それはいいとして。
生収録の準備で少し調べたら、
「アウトレット」の意味合いがここ2ヶ月で変化しているような・・・・
「アウトレット」というと客の受けがいいみたいですね。
だから、従来の「業者転売のリセール物件」という意味合いではなく
「元値から大きく値引きしている物件」として
自社のマンションを「アウトレット」と称して出している
業者さんがあるようです。
この業界ならではのご都合主義。
「売れれば何でもいい」という姿勢なので、
余り好感が持てません。
しかも、エンドユーザーを混乱させます。
ここらで呼称を統一すべきではないでしょうか。
元の売主が別の業者に一括売却したマンションは、
「業者転売型アウトレット」とか「転売リセールマンション」とか
分かりやすい表現にしませんか？
そのほうがエンドが迷わなくなります。
「アウトレット」だけの場合は、その名の通り「投売り」物件とすべきでしょう。
まあ、榊がここで提案したところで、
業界の方々は聞いてくれないと思いますが。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、7月12日のセミナーは、まだまだお席に余裕があります。
実はまだ定員の半分程度しか埋まっていません。
でも、少人数なら少人数でよいと思っています。
その分、「無料相談」も丁寧にできますし、
昨日突っ込めなかった「交渉術」についても語れそうです。
もちろん、参加者には、
その後もメールでの「無料相談」は続けるつもりです。
6300円の参加費は高い、というお叱りも受けました。
私は、いっぱしのプロが丸3日ほどかけて準備して行うものなので、
それくらいはいただきたい、と考えています。
特に私のセミナーは、何かを「売ろう」というものではありません。
そういう別の目的があるセミナーなら、
「無料」とから「1500円」くらいで開催しても元が取れるでしょう。
「情報商材のプロモーションセミナー」と誤解された方もいましたが、
参加者に買っていただきたいと思って開催しているわけではありません。
現に、昨日はあの情報商材を、皆さんにお勧めしてません。
「交渉術」よりもっと大切なことは「気力」だとお話しました。
費用もかかっています。ゲストアドバイザーもお呼びし、
会場費などのも負担しています。
特に「榊だけにしか分からない」という情報を公開したわけではありませんが
みなさんが、関連の書籍を最低5冊以上読まないと得られない知識・情報を、
70分ほどで分かりやすくお話したつもりです。
なにぶん初めてのことで、最初はちょっと緊張しましたが・・・・
昨日の至らないところを直し、
7月12日のセミナーはさらに充実させるつもりです。
また、昨日の参加者の方々には、感謝の気持ちをこめて、
今後はより丁寧に無料相談でフォローしたいと思います。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
この土日に、久しぶりに新浦安に行ってまいりました。
葛西橋通りを車で走っていくと、突然に開けた街が現れる・・・・
埋立地というのは幕張、晴海、ＭＭもそうですが、
平坦な土地が広がっていて、開放感があります。
ここも、約20年前に京葉線が開通するまでは
「なんじゃ？」という街でしたが、
今はだいぶ開発も進み、都会らしくなってきました。
それにしても、まだまだ土地は余っていますね。
駅の周りはそこそこ詰まってきましたが、
海に向かうと、それこそ空き地だらけ。
これからもいっぱいできるのでしょうね・・・・・
このブログでも度々とりあげている「凛区」にも
久しぶりに行ってまいりました。
竣工1年半・・・・圧倒的な存在感でしたね。
ぐるりとまわって「珍しい」看板か垂れ幕がないか・・・・
期待したけれど、ダメでした(笑)。
それで、噂には聞いていたのですが、
お隣の巨大な敷地も長谷工さんが工事中。
なんと・・・550戸のマンションが建つそうで・・・
しかも、建設主は「野村不動産」ときたもんんだ。
ひょっとして「ユニクロマンション」？
もしそうだったら、大変なことになりそうですが、
未だに何も発表されていないので、様子を見ましょう。
今後も情報収集を続けます。
来た道を戻ってヨーカドーの方へ。
「完売」した、というマリナテラスを見学。
いいマンションですね。もう少し価格が折り合えば・・・
引越しの車が来ていました。
中に入っていくとスーツ姿の男女数人。
「あの・・・こちらはもう販売が終わったのですか？」
「いえ・・・販売センターでお伺いしますので、どうぞそちらに」
「ということは、まだ残っているのですね？」
「ええ・・・まあ・・・」
やっぱり・・・・・
何度か書いていますが、不動産といえども、
その価格は大まかに「需要と供給」の関係で決まります。
「新浦安」は確かに魅力的な街です。
他の街から流入する人も多いでしょう。
でも、無尽蔵に「需要」があるわけではありません。
タレントを使ってドカンと広告を打つと、
確かに多くの人が集まるでしょう。
だからといって「需要」を創出できると考えるのは傲慢すぎます。
本来の「需要」をはるかに上回る「供給」を、
市場性に疑問のある「価格」で行えば、大いなる混乱が生じます。
ここ数年、この街はその「混乱」のさなかにありました。
「混乱」は、エンドユーザーにとっては大きな迷惑です。
販売価格の乱高下は、みなさんを迷わすだけ！
それが、そろそろ収束に向かうと思っていたら・・・
またぞろ550戸ですか？
どうなるのか、本当に冷静な眼で見守りたいと思います。
さて
榊淳司の「マンション値引き交渉術」
の販売が好調です。
主要デベロッパーの値引きの「社風」解説が
業界内で話題になりそうな気配です(笑)。
これは、今後の展開で随時変更していくつもりです。
特に財閥系デベの値引き情報は、時々に変化しますから。
緊急に
いよいよ、明日は榊の第1回セミナーを開催します。
すでに30名の定員に達し、締め切っていたのですが
参加費の振込みが確認できない方が5名・・・・
きっとキャンセルですね。
ということで、5名分のお席があります。
今からでも参加したいという方がありましたら
7月12日の申し込みフォームからお申し込みいただき
明日の１５：００までに振込みの手続きをなさっていただければ
ご参加いただけることとします。
当日、会場では金銭の授受ができません。
ご協力をお願いします。
葛西橋通りを車で走っていくと、突然に開けた街が現れる・・・・
埋立地というのは幕張、晴海、ＭＭもそうですが、
平坦な土地が広がっていて、開放感があります。
ここも、約20年前に京葉線が開通するまでは
「なんじゃ？」という街でしたが、
今はだいぶ開発も進み、都会らしくなってきました。
それにしても、まだまだ土地は余っていますね。
駅の周りはそこそこ詰まってきましたが、
海に向かうと、それこそ空き地だらけ。
これからもいっぱいできるのでしょうね・・・・・
このブログでも度々とりあげている「凛区」にも
久しぶりに行ってまいりました。
竣工1年半・・・・圧倒的な存在感でしたね。
ぐるりとまわって「珍しい」看板か垂れ幕がないか・・・・
期待したけれど、ダメでした(笑)。
それで、噂には聞いていたのですが、
お隣の巨大な敷地も長谷工さんが工事中。
なんと・・・550戸のマンションが建つそうで・・・
しかも、建設主は「野村不動産」ときたもんんだ。
ひょっとして「ユニクロマンション」？
もしそうだったら、大変なことになりそうですが、
未だに何も発表されていないので、様子を見ましょう。
今後も情報収集を続けます。
来た道を戻ってヨーカドーの方へ。
「完売」した、というマリナテラスを見学。
いいマンションですね。もう少し価格が折り合えば・・・
引越しの車が来ていました。
中に入っていくとスーツ姿の男女数人。
「あの・・・こちらはもう販売が終わったのですか？」
「いえ・・・販売センターでお伺いしますので、どうぞそちらに」
「ということは、まだ残っているのですね？」
「ええ・・・まあ・・・」
やっぱり・・・・・
何度か書いていますが、不動産といえども、
その価格は大まかに「需要と供給」の関係で決まります。
「新浦安」は確かに魅力的な街です。
他の街から流入する人も多いでしょう。
でも、無尽蔵に「需要」があるわけではありません。
タレントを使ってドカンと広告を打つと、
確かに多くの人が集まるでしょう。
だからといって「需要」を創出できると考えるのは傲慢すぎます。
本来の「需要」をはるかに上回る「供給」を、
市場性に疑問のある「価格」で行えば、大いなる混乱が生じます。
ここ数年、この街はその「混乱」のさなかにありました。
「混乱」は、エンドユーザーにとっては大きな迷惑です。
販売価格の乱高下は、みなさんを迷わすだけ！
それが、そろそろ収束に向かうと思っていたら・・・
またぞろ550戸ですか？
どうなるのか、本当に冷静な眼で見守りたいと思います。
さて
榊淳司の「マンション値引き交渉術」
の販売が好調です。
主要デベロッパーの値引きの「社風」解説が
業界内で話題になりそうな気配です(笑)。
これは、今後の展開で随時変更していくつもりです。
特に財閥系デベの値引き情報は、時々に変化しますから。
緊急に
いよいよ、明日は榊の第1回セミナーを開催します。
すでに30名の定員に達し、締め切っていたのですが
参加費の振込みが確認できない方が5名・・・・
きっとキャンセルですね。
ということで、5名分のお席があります。
今からでも参加したいという方がありましたら
7月12日の申し込みフォームからお申し込みいただき
明日の１５：００までに振込みの手続きをなさっていただければ
ご参加いただけることとします。
当日、会場では金銭の授受ができません。
ご協力をお願いします。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
ずうっと「マンションの値引き」を主要なテーマにして
このブログを運営してきましたが、
これはカンタンなようで、難しくもあり、
また一概にどうのこうのといいにくいものです。
値引きの現場というのは、「人間」と「人間」が
言葉と体力と気力をぶつけ合う戦いです。
この戦いの最も重要な武器は「情報」です。
でも、一般のエンドユーザーさんの持つ武器（情報）は、
販売サイドの営業マンのもつそれに比べて、
余りにも貧弱な場合がほとんどです。
つまり、エンドさんは多くを知らなさ過ぎる場合がほとんど。
それでも、よく戦われて、それなりの戦果（値引き）を獲得される方もいます。
でも、ろくに戦えずに押し切られる方のほうが多いのは確か。
みなさんのご相談にお答えしていて、
あと１００万、あと２００万円・・・・場合によっては５００万円
もう少しがんばれば安く買えたのに、
という場面が何度かありました。
悔しいですね。私の相談者が営業マンに押し切られてしまうと。
そして、そういったエンドユーザーさんが
値引き交渉を戦うための「武器」をご提供できれば、
考えて始めたのがこの「無料相談」であり、
ブログでの情報提供です。
でも・・・・限界があります。
まず、このブログは一応「公開」されているので、
「虚偽の風説」と非難されかねないような未確認情報は出せません。
次に、「無料相談」はボランティアなので、
丁寧にお答えしても、限界があります。
おひとり１回について実質３００字から１５００字程度が限界。
このギャップを埋めるモノはないか・・・・
榊はかねがね考えていました。
対面による有料相談や、
セミナーの開催と、その場での無料相談は、
ひとつの「答え」です。
そして今、もう１つの「答え」が完成しました。
ブログでは言えない生々しい値引きのノウハウ、
各デベロッパー別の「値引き社風」などを
遠慮会釈なく書き込んだ「情報集」が完成したのです。
こういうのを、世間では「情報商材」というのだそうです。
緊急告知！
かねてより
「榊さん、もっと強力な値引き交渉のやり方を教えてください」
という要望にお答えする「史上最強マニュアル」がやっと完成！
この度、「情報商材」として正式に発売することになりました。
その名も
榊淳司の「マンション値引き交渉術」
今までブログの中やオフィシャルサイトで紹介してきた内容を
さらに書き加えて充実させた上で
第３章 値引き成功へのステップ
第４章 値引き交渉のコツ
にまとめるとともに、
第１章 マンション値引き時代の幕開け
第２章 マンション値引きの実態
第５章 販売サイドの欺瞞を見抜く
第６章 「契約」で失敗しないために
の４章分を新たに書き加えてパワーアップ。
さらにさらに、主要デベロッパー１２社について、
榊独自の情報収集と、これまで寄せられた１３００件以上の
「マンション購入相談」で判明した値引き情報を分析。
榊の「見解」として、各社の値引き事情について
独自のコメントをまとめました。
タイトルは
各デベロッパー別「値引きの傾向と対策」
主要１２社とは
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
住友不動産
東京建物
野村不動産
大京
東急不動産
藤和不動産
コスモスイニシア
長谷工コーポレーション
大和ハウス工業
有楽土地
この１２社の値引きへの対応を解説することで
おそらく日本全国のマンション供給戸数の
８割以上はカヴァーできるはずです。
もちろん、いつもの辛口で、
各社の事業担当者が読めば
激怒するようなことも書かせていただきました(笑)。
そして、お値段は・・・・・１２６００円(税込み)です。
ご購入者特典
さらに、ご購入いただいたすべての方は、
通常２回目から有料(１回３１５０円)の
「マンション購入相談」を、
実際にマンションをご購入になるまで
何回でもすべて無料で回答させていただきます。
ご相談の際に、ＰＤＦデータの最後に付いた
パスワードをお知らせいただくだけで、
１件１件のご相談に榊が丁寧にお答えするつもりです。
まず、みなさんのご要望が多い２回目以降の
ご相談を無料にすることで、
１２６００円のお金を払っていただいても、
４回ご相談いただければ、それだけで本体は無料。
５回目以降は「お得」をしていただけるというモノ。
ただ、榊の「購入相談」には限界があるため、
あまり売れ過ぎたら(そんなことないと思いますが)(笑)、
販売を一時的に中止するかもしれません。
お申込みは ↓ こちらからお手続きください
さらに、さらに
７月１２日(日)に開催するセミナー
「榊淳司の失敗しないマンション選び 選択眼と交渉術の磨き方」
の参加者の方には、セミナー会場において希望者に
特別割引価格(９０００円［税込］）で
オリジナルＣＤ版を販売する予定です。
７月１２日のセミナーについては、
まだお席が埋まっておりません。
こちらの申し込みフォームからお手続きください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
このブログを運営してきましたが、
これはカンタンなようで、難しくもあり、
また一概にどうのこうのといいにくいものです。
値引きの現場というのは、「人間」と「人間」が
言葉と体力と気力をぶつけ合う戦いです。
この戦いの最も重要な武器は「情報」です。
でも、一般のエンドユーザーさんの持つ武器（情報）は、
販売サイドの営業マンのもつそれに比べて、
余りにも貧弱な場合がほとんどです。
つまり、エンドさんは多くを知らなさ過ぎる場合がほとんど。
それでも、よく戦われて、それなりの戦果（値引き）を獲得される方もいます。
でも、ろくに戦えずに押し切られる方のほうが多いのは確か。
みなさんのご相談にお答えしていて、
あと１００万、あと２００万円・・・・場合によっては５００万円
もう少しがんばれば安く買えたのに、
という場面が何度かありました。
悔しいですね。私の相談者が営業マンに押し切られてしまうと。
そして、そういったエンドユーザーさんが
値引き交渉を戦うための「武器」をご提供できれば、
考えて始めたのがこの「無料相談」であり、
ブログでの情報提供です。
でも・・・・限界があります。
まず、このブログは一応「公開」されているので、
「虚偽の風説」と非難されかねないような未確認情報は出せません。
次に、「無料相談」はボランティアなので、
丁寧にお答えしても、限界があります。
おひとり１回について実質３００字から１５００字程度が限界。
このギャップを埋めるモノはないか・・・・
榊はかねがね考えていました。
対面による有料相談や、
セミナーの開催と、その場での無料相談は、
ひとつの「答え」です。
そして今、もう１つの「答え」が完成しました。
ブログでは言えない生々しい値引きのノウハウ、
各デベロッパー別の「値引き社風」などを
遠慮会釈なく書き込んだ「情報集」が完成したのです。
こういうのを、世間では「情報商材」というのだそうです。
緊急告知！
かねてより
「榊さん、もっと強力な値引き交渉のやり方を教えてください」
という要望にお答えする「史上最強マニュアル」がやっと完成！
この度、「情報商材」として正式に発売することになりました。
その名も
榊淳司の「マンション値引き交渉術」
今までブログの中やオフィシャルサイトで紹介してきた内容を
さらに書き加えて充実させた上で
第３章 値引き成功へのステップ
第４章 値引き交渉のコツ
にまとめるとともに、
第１章 マンション値引き時代の幕開け
第２章 マンション値引きの実態
第５章 販売サイドの欺瞞を見抜く
第６章 「契約」で失敗しないために
の４章分を新たに書き加えてパワーアップ。
さらにさらに、主要デベロッパー１２社について、
榊独自の情報収集と、これまで寄せられた１３００件以上の
「マンション購入相談」で判明した値引き情報を分析。
榊の「見解」として、各社の値引き事情について
独自のコメントをまとめました。
タイトルは
各デベロッパー別「値引きの傾向と対策」
主要１２社とは
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
住友不動産
東京建物
野村不動産
大京
東急不動産
藤和不動産
コスモスイニシア
長谷工コーポレーション
大和ハウス工業
有楽土地
この１２社の値引きへの対応を解説することで
おそらく日本全国のマンション供給戸数の
８割以上はカヴァーできるはずです。
もちろん、いつもの辛口で、
各社の事業担当者が読めば
激怒するようなことも書かせていただきました(笑)。
そして、お値段は・・・・・１２６００円(税込み)です。
ご購入者特典
さらに、ご購入いただいたすべての方は、
通常２回目から有料(１回３１５０円)の
「マンション購入相談」を、
実際にマンションをご購入になるまで
何回でもすべて無料で回答させていただきます。
ご相談の際に、ＰＤＦデータの最後に付いた
パスワードをお知らせいただくだけで、
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まず、みなさんのご要望が多い２回目以降の
ご相談を無料にすることで、
１２６００円のお金を払っていただいても、
４回ご相談いただければ、それだけで本体は無料。
５回目以降は「お得」をしていただけるというモノ。
ただ、榊の「購入相談」には限界があるため、
あまり売れ過ぎたら(そんなことないと思いますが)(笑)、
販売を一時的に中止するかもしれません。
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７月１２日(日)に開催するセミナー
「榊淳司の失敗しないマンション選び 選択眼と交渉術の磨き方」
の参加者の方には、セミナー会場において希望者に
特別割引価格(９０００円［税込］）で
オリジナルＣＤ版を販売する予定です。
７月１２日のセミナーについては、
まだお席が埋まっておりません。
こちらの申し込みフォームからお手続きください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
６月４日に上げた「住宅情報 巻頭広告物件をナデ斬り」が
どういうわけか業界内で「好評」でして・・・・(笑)
調子に乗るのが好きな榊としては、もう一度やってみましょう。
首都圏版「マンションズ」６．２３号の巻頭広告です。
なお、近畿版も入手したいのですが、
最近関西方面へ出張る機会がないもので・・・・
ご希望があれば、オフィシャルページにある
榊マンション市場研究所までご送付ください。
では、始めましょう。
まず、「これから販売予定のマンション特集」から
●常盤台ガーデンソサエティ
私ははっきりいって、常盤台という街が好きです。
だからこそ、このマンションが「深沢テラス」みたいにならないか、懸念しています。
それに・・・今年の２月に建物が出来ているのに、
「これから販売予定のマンション特集」にイケシャーシャーと出せる感覚が信じられません。
●晴海テラス
このマンションは榊に寄せられる相談の上位にランキングされています。
まず、「市場価格」といっていいでしょう。
売主がちがう企業だったら、それこそ飛ぶように売れたかもしれません。
●シティテラスさいたま新都心
素直に２年前に販売を続けておけば、今頃こんなところに出ていないはずのマンション。
住友の「苟モ 浮利ニ趨リ、軽進スベカラズ (いやしくもふりにはしり、けいしんすべからず)」
という家法を思い出させてくれる物件です。
●ライオンズ錦糸町シーズンテラス
どの駅へも遠い、売りにくそうなマンションですね。
２９戸というスケールで巻頭に登場というのは、
広告予算をがっぽり取ったのか、「売れない」という危機意識が強いのか・・・
●レジデンシャルステート白金
広告に慣れてないようですね。「どこにあるの？」という基本的な情報が
まったく伝わらない誌面です。「艶邸」などという造語のキャッチも
担当者の思い入れでしょうが、他人が見ると「なんのこっちゃ？」。
●パークコート神楽坂
三井不動産レジデンシャルの広告には
「俺たち三井が作っているのだから、モノが良くて当然」みたいな
自信であり、プライドであり、ある意味で傲慢さが見えます。
実際、この広告でも「神楽坂にできるのね」ということしか分かりません。
まあ、それで十分なのでしょうが・・・さっきの白金よりも伝わってますからね。
●パークハウス杉並高井戸
周辺に緑が多いのだな、ということはよく分かります。
「第１種低層」だということも、もっと打ち出していいのではないでしょうか。
特に、マンションレポートと併用していないのなら・・・・
●リステージＶＩＳＴＡ
私はまだ日暮里・舎人ライナーに乗ったことがありません。
一度乗って見たいけれど、機会がなくて・・・・・
ただ、このマンション・・鈴木エドワードがデザインしたように見えないのはなぜ？
以下は普通の巻頭「今週のクローズアップ」から
●イニシア新座ガーデンフォート
武蔵野線の「新座」駅から徒歩３分・・・・うーん、しんどそう。
ラ・ヴィーニュだけが頼り、という展開になりそうですね。
しかも完成は今年の１１月。ともかくＡＤＲの行方次第でしょうね。
●ザ・晴海レジデンス
この前、この「ザ」にイチャモンをつけたら、ある相談者から
「確かに私もカッコ悪いと思います。入居してから管理組合で変更できるのですか？」
というご質問。多分、４分の３の賛成でできるとは思います。
それにしても・・・担当者のおバカな決定が後々まで尾を引きます。
●サクラディア
3LDK/71.66m2が1,980万円からだそうです。
安いですよね。でも5年後に中古で売り出したとして
いくらなら買ってくれる人が現れるのでしょう？
ちなみに、今日のヤフー不動産には「武蔵浦和」最寄の
バス便物件はひとつも載っていませんでした。
●レーベンハイム緑ヶ丘エアーズ
今日取り上げたすべての「巻頭広告」の中で、
私がもっとも「わけわからん」と思ったのはコレ。
花火が見えることしか分からない・・・・
物件名も、どこにあるのかも、何が特徴なのかも・・・・
ああ・・・分からん。それでも価格だけは安そう。
●リライズガーデン西新井
この前、さんざん書いたので、今日はほどほどに(笑)。
「住まいに、王道あり」だそうです。どこに向かう「王道」なのでしょう？
「リー東京」に置いてけぼりを食って、ひとり王道を行く・・・ですか。
●ベリスタ溝の口
これも前回登場したので、ほどほどに。
田園都市線とはいえ「溝の口」で徒歩15分はちょっと辛い。
川崎市の性能表示が5段階評価で３・・・・・それってそんなにいいのですか？
●ベリスタ志木駅前・ベリスタ常盤台
予算を削って連合広告ですか？
私の感覚では、こういうことをすると必ず
「二兎を追うものは一兎を得ず」になるのですが・・・
●ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央
これも２回目の登場なのでほどほどに。
「都心は、意外に近い 日本橋へ直通４３分」ですか・・・
でも昼間だと５１分かかって、運賃は片道で何と１１１０円。
親子４人で銀座へ出かけると、交通費だけで往復９６００円かかります。
地元で美味しいものがいっぱい食べられそうですね。
●パークシティさいたま北
なんといっても１０００戸ですからね・・・そう簡単には終わりません。
もともと「新価格」で始めたものだから、動きが取れなくなりましたね。
第３期ということですが、今までどれくらい出して、
どれくらい残っているのか？ もうすぐ竣工半年です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、６月３０日（火）のセミナーが迫ってきました。
先日、参加者の肩には「ごあんない」のメールを差し上げました。
もし「届いていない」という方は速やかにご連絡ください。
当日は、私の講演のほかに「無料相談」も実施するのですが、
より有意義なアドバイスができるように、
あらかじめ相談内容をお知らせいただくようにお願いしています。
まだ、その相談についてお知らせいただけていない方は
早めにメールをください。
当日、いきなり
「−−−−マンションを００００万円で買おうと思うのですが」
とこられても、すぐにはお答えできません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以下はいつものお知らせです。
●７月１２日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
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私はまだ日暮里・舎人ライナーに乗ったことがありません。
一度乗って見たいけれど、機会がなくて・・・・・
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●イニシア新座ガーデンフォート
武蔵野線の「新座」駅から徒歩３分・・・・うーん、しんどそう。
ラ・ヴィーニュだけが頼り、という展開になりそうですね。
しかも完成は今年の１１月。ともかくＡＤＲの行方次第でしょうね。
●ザ・晴海レジデンス
この前、この「ザ」にイチャモンをつけたら、ある相談者から
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3LDK/71.66m2が1,980万円からだそうです。
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「二兎を追うものは一兎を得ず」になるのですが・・・
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なんといっても１０００戸ですからね・・・そう簡単には終わりません。
もともと「新価格」で始めたものだから、動きが取れなくなりましたね。
第３期ということですが、今までどれくらい出して、
どれくらい残っているのか？ もうすぐ竣工半年です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、６月３０日（火）のセミナーが迫ってきました。
先日、参加者の肩には「ごあんない」のメールを差し上げました。
もし「届いていない」という方は速やかにご連絡ください。
当日は、私の講演のほかに「無料相談」も実施するのですが、
より有意義なアドバイスができるように、
あらかじめ相談内容をお知らせいただくようにお願いしています。
まだ、その相談についてお知らせいただけていない方は
早めにメールをください。
当日、いきなり
「−−−−マンションを００００万円で買おうと思うのですが」
とこられても、すぐにはお答えできません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以下はいつものお知らせです。
●７月１２日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
今日は、マンション以外の話題を少し書かせてください。
私はもう２０年近く自分の会社を経営しているのですが、
その間に３度、「税務調査」というものを経験しました。
正確には２度で、３度目には「お断り」したのです。
あれは、実に嫌なものです。
税務署員というのは、どういう人間なのか、
職業だけでその人格を疑いたくなります。
古代のシナでは、ヤクザが徴税を請け負っていたというから
歴史的な「賤職」なのでしょうね。
少なくとも、私は何度生まれ変わってもなれません。
そういう連中と、実に不愉快な
数日をともに過ごさねばならないのが、
「税務調査」というものです。
何が不愉快かというと、まず会話。
「これは社長が個人的に使ったものではないのですか？」
「なぜ、この人にばかり発注しているのですか？」
「個人名義の銀行口座を全部教えてください？」
お前ら薄汚い木っ端役人に、なんでそんなことを聞かれ、
またそれに答えなければならんの？
こっちは毎日汗水たらして働いて、
やっとのことでいくばくかの利益を出して、
その中からキチンと税金を払っているのです。
それを卑しい徴税吏にアレコレ嫌みったらしく質問されて、
それにいちいち答えなければならない。
いってみれば基本的人権の侵害です。
この「税務調査」というものは。
そして、様々な「難癖」をつけて、余計に税金をとろうとします。
なぜ私が「難癖」かというと、大半が正当なものではないからです。
日本の税法というのは「申告課税」という原則があります。
納税者が自主的に所得を申告し、
それに基づいて税金を納めるのです。
だから、やつらは自分たちの付けた「難癖」に基づき
「修正申告」をしろと迫ってきます。
つまり、自分で自主的に「修正」しろというのです。
「いやだ」と拒否すると、大半は引き下がります。
なぜなら、難癖を強要できる「更正処分」を行ったとしても
異議申立やその後の訴訟でひっくり返される、
つまりは税務署の主張が覆される場合がほとんどだからです。
いってみれば、税務調査というのは
本来取れない税金を無理矢理むしりとろうとする
「税金泥棒」あるいは「税金強盗」なのです。
やつらのつける「難癖」はヤクザが付ける「インネン」と
その性格・中身はなんら変わることがありません。
多くのサラリーマンの方には関係のない話で恐縮です。
ただ、この国ではそういうインチキが小役人どもによって
日々行われ、多くの善良な経営者や自営業者が
故なき圧迫に苦しめられているのです。
そういう方々を救うための「情報商材」というものを
榊がプロデュースしました。
「横暴な税務調査を撃退、かなり過激なノウハウ集」
というものです。
お知り合いで「税務調査」に苦しんでいる方が
いらっしゃれば、ぜひご紹介ください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、６月３０日（火）のセミナーが迫ってきました。
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あれは、実に嫌なものです。
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古代のシナでは、ヤクザが徴税を請け負っていたというから
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少なくとも、私は何度生まれ変わってもなれません。
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何が不愉快かというと、まず会話。
「これは社長が個人的に使ったものではないのですか？」
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こっちは毎日汗水たらして働いて、
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それを卑しい徴税吏にアレコレ嫌みったらしく質問されて、
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その性格・中身はなんら変わることがありません。
多くのサラリーマンの方には関係のない話で恐縮です。
ただ、この国ではそういうインチキが小役人どもによって
日々行われ、多くの善良な経営者や自営業者が
故なき圧迫に苦しめられているのです。
そういう方々を救うための「情報商材」というものを
榊がプロデュースしました。
「横暴な税務調査を撃退、かなり過激なノウハウ集」
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お知り合いで「税務調査」に苦しんでいる方が
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その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
どうやら、今年の首都圏の新築マンション市場は
２万戸台の供給になりそうな気がします。
去年の半分・・・・
業界が全体でしぼんでしまったようです。
私は首都圏の健全な需要は４万戸くらいではないか、
と考えているので、ちょっと少ないですね。
供給戸数が減少した原因は、
みなさんご存知の通り「売れない」から。
そして「売れない」理由は「高い」から。
すごーく分かりやすいですね(笑)。
一般の購入希望者(エンドユーザー)が「買いたい」価格で
マンションを供給すれば、それこそ「飛ぶように」売れます。
先日、私のメルマガで紹介したマンションなどは
そのよい例です。
「そんなこといったって、用地取得費と建築費に
販売手数料、広告宣伝費、それに金利を
積み重ねれば今の価格になるんだよ！」
デベロッパーは多分、そういうでしょう。
でも、本当にそうなのでしょうか？
マンションの分譲事業というものは
１９６０年代の第１次マンションブームのころから
その事業スキームにほとんど変化がありません。
他の産業はどうでしょう？
この半世紀で劇的に変わったのは流通産業でしょうね。
もう表舞台から去ったけれど
ダイエーの中内さんが始めた「流通革命」は
あの業界を激変させましたね。
結果的に大いなる利益を得たのは
我々コンシュマー(一般消費者)。
情報産業ではリクルート創業者の江副浩正さん。
私はリクルートのやり方は余り好きではないけれど、
彼の事業コンセプトには敬服するものがあります。
でも、その江副さんが手がけた不動産事業が
当時のリクルートコスモス。
今は名前が変わってコスモスイニシア。
すでにリクルートとは関係ありませんが・・・・
平凡ですね。
他のマンションデベと際立った違いは何もなし。
強いて言うなら、あの妙なノリ・・・イケイケドンドン！
「どんどん土地を買え」「片っ端から売りまくれ」
勢いだけはあるけれど、中身は空疎。
結局今はＡＤＲですか・・・・
私は、このマンション分譲業界というものも
一度は「革命」が起こってよいと思います。
でなければ、いつまでも
不動産屋が作る中途半端な「製品」を
一般消費者が買わされ続ける
今の構図が続くと考えるからです。
そんな考えをまとめる「本」を、これから書こうと思います。
さて、このブログのＰＶアクセスは、
本日中に１００万を突破しそうです。
正直、うれしいですね。
多くの方が、日々、励ましのコメントをくださいます。
ひとつひとつにはお答えできておりませんが、
失礼ながら、この場でまとめてお礼を述べさせていただきます。
みなさん、ありがとうございます。
無料相談も続けていくつもりです。
●６月３０日のセミナーは、本日を持って受付を締め切らせていただきます。
●７月１２日開催のセミナーは
まだお席にゆとりがあります。
どうぞこちらの申込フォームから参加手続きをお願いします。
６月３０日のセミナーにおける
当日のタイムスケジュールが出来ましたので
ここでもお知らせしておきます。
７月１２日(日)も、開始時間は違いますが
だいたい同じように進行する予定です。
■(６/３０)当日のタイムスケジュール
午後６時１５分頃 開場予定(午後６時から会場の準備を始めます)
午後６時３０分 セミナー開会のごあいさつに続いて
榊淳司の講演 およそ次の４つのテーマでお話しする予定です
●不動産市場の現状と今後の見通し
●これからのマンション市場はどうなるか
●マンションの選択眼を磨くノウハウ
●値引き交渉の戦い方あれこれ
午後７時３０分頃 講演終了 質疑応答
午後７時４０分頃より 個別無料相談開始(参加自由)
※予め相談の内容・ご希望をお知らせください。
追記 前回のブログで書いた“The”の付け方について
英語的な観点でいろいろご指摘をいただきました。
ありがとうございます。
あの記事を書くにあたり、アメリカのコンドミニアムの名前を調べて見ましたが、
確かに“The”が付いているものもありました。
ただ“The New Yorkなんちゃら”的な大げさなものはなかったですね。
本家の「東京タワー」も英語になるとただの Tokyo Towerです。
まあ、みなさんいろいろとご意見はおありでしょうが
私はやっぱり違和感を感じます。
２万戸台の供給になりそうな気がします。
去年の半分・・・・
業界が全体でしぼんでしまったようです。
私は首都圏の健全な需要は４万戸くらいではないか、
と考えているので、ちょっと少ないですね。
供給戸数が減少した原因は、
みなさんご存知の通り「売れない」から。
そして「売れない」理由は「高い」から。
すごーく分かりやすいですね(笑)。
一般の購入希望者(エンドユーザー)が「買いたい」価格で
マンションを供給すれば、それこそ「飛ぶように」売れます。
先日、私のメルマガで紹介したマンションなどは
そのよい例です。
「そんなこといったって、用地取得費と建築費に
販売手数料、広告宣伝費、それに金利を
積み重ねれば今の価格になるんだよ！」
デベロッパーは多分、そういうでしょう。
でも、本当にそうなのでしょうか？
マンションの分譲事業というものは
１９６０年代の第１次マンションブームのころから
その事業スキームにほとんど変化がありません。
他の産業はどうでしょう？
この半世紀で劇的に変わったのは流通産業でしょうね。
もう表舞台から去ったけれど
ダイエーの中内さんが始めた「流通革命」は
あの業界を激変させましたね。
結果的に大いなる利益を得たのは
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情報産業ではリクルート創業者の江副浩正さん。
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平凡ですね。
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「どんどん土地を買え」「片っ端から売りまくれ」
勢いだけはあるけれど、中身は空疎。
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私は、このマンション分譲業界というものも
一度は「革命」が起こってよいと思います。
でなければ、いつまでも
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一般消費者が買わされ続ける
今の構図が続くと考えるからです。
そんな考えをまとめる「本」を、これから書こうと思います。
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失礼ながら、この場でまとめてお礼を述べさせていただきます。
みなさん、ありがとうございます。
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まだお席にゆとりがあります。
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当日のタイムスケジュールが出来ましたので
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■(６/３０)当日のタイムスケジュール
午後６時１５分頃 開場予定(午後６時から会場の準備を始めます)
午後６時３０分 セミナー開会のごあいさつに続いて
榊淳司の講演 およそ次の４つのテーマでお話しする予定です
●不動産市場の現状と今後の見通し
●これからのマンション市場はどうなるか
●マンションの選択眼を磨くノウハウ
●値引き交渉の戦い方あれこれ
午後７時３０分頃 講演終了 質疑応答
午後７時４０分頃より 個別無料相談開始(参加自由)
※予め相談の内容・ご希望をお知らせください。
追記 前回のブログで書いた“The”の付け方について
英語的な観点でいろいろご指摘をいただきました。
ありがとうございます。
あの記事を書くにあたり、アメリカのコンドミニアムの名前を調べて見ましたが、
確かに“The”が付いているものもありました。
ただ“The New Yorkなんちゃら”的な大げさなものはなかったですね。
本家の「東京タワー」も英語になるとただの Tokyo Towerです。
まあ、みなさんいろいろとご意見はおありでしょうが
私はやっぱり違和感を感じます。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
榊に寄せられるマンション購入に関する無料相談の
物件別ランキングでかなり上位に入るのが「晴海レジデンス」。
中央区なのに駅から徒歩１０分という「希少性」と
中央清掃工場のお隣という「環境」で注目されています。
このマンション、どーも当初の予定よりも
だいぶ価格を落として販売されている模様です。
まあ、それはいいとして・・・・
「多分、このラインまで下げれば売れるだろう」と
参考にされたらしきのが、４年前に売っていた
「トウキョウタワーズ」というふざけた名前のマンション。
仏教徒のリチャード・ギアを使ったＫＹな広告を
覚えておいでの方も多いと思います。
ほぼ、この水準にあわせた感じがしますね。
でも、ギア氏の「トーキョータワーズ」は徒歩６分でした。
こちらは清掃工場の隣で徒歩１０分。
橋も渡らなければいけないので、苦しいところ。
まま、それはいいとして・・・
その「トーキョータワーズ」。
マンションコミュニティなどで使われる略称は「TTT」。
ずうっと、なんで「TTT」かと不思議に思っていたら、
正式には"The Tokyo Towers"とのたまうそうな。
今まで知りませんでした。
そういえば、私の知人もひとりあそこに住んでいました。
知り合いのオッサンは「投資用」といって、２戸も買ってました(笑)。
１階にあるホールみたいなところで
仕事の打ち合わせをしたこともあります。
でも、うかつなことに、
ずっと、ただの「トウキョウタワーズ」だと思っていました。
まさか“The”が付いていたなんて・・・・
それにしても、大げさな名前ですな。
固有名詞に“The”は付けないと学校で習った記憶があります。
それをあえてやるというのは、よっぽど「Tokyo」を
強調したかったのでしょうね。
実際“The”を付けているマンションがヤマとありますね。
そういえば「晴海レジデンス」と書きましたが
正式名称は「ザ・晴海レジデンス」。
日本人って「ザ」をつけると「ジャジャーン」とした
感じがしてカッコよく思えるのでしょうね。
そういう感覚・・・正直に言うと「アホかいな」です。
ちなみに隣の「晴海テラス」には「ザ」が付きません。
どうして？
まあ、いいか。
でも、もう少し住む人のことを考えて名前を付けるべきでしょう。
「あなた、どこに住んでいるの？」
と聞かれた時に
「ザ・晴海レジデンスです」
と答えますか？
答えませんね。ただの
「晴海レジデンスです」
と答えるはずです。
それじゃあ、なぜ要らない「ザ」を付けるの？
「ザ」が付いていたら、1戸でも2戸でもたくさん売れると思ったから？
もしそうだったら、ただの「アホ」ですよ、それは。
"The Tokyo Towers"にしたところで、
“The”が付くと、やけに大げさですよね。
theというのはthatの変化形で、
「この」とか「アノ」とかというニュアンスだと榊は理解しています。
この場合は「東京のタワーはこの2つだけ」みたいな感じに聞こえます。
エラそうですよね。
それに、傲慢な感じが漂っていますね。
広告している時はそれでもいいけど、
マンション自体はそのあと何十年もあそこに建っているのですよ。
そのうち、アレより高いタワーマンションが建つでしょ、きっと。
そうなっても、まだ"The Tokyo Towers"ですかい？
「なんかカッコワルゥ・・・」ということになりますね。
名前というものを軽々しく考えてはいけません。
住む人は、ずっとその名前の中で暮らすのですから。
シンプルで明解なのが何より。
サブネームなどというのも不要ですね。
そんなもの、デベロッパー担当者のただの思い入れ。
結局、それが住む人にとっては何十年もの「迷惑」になるのです。
そういうアホなことは、厳に慎むべきです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以下はいつものお知らせです。
●６月３０日と７月１２日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
または、ひとつ前のブログ記事でもご案内しています。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
物件別ランキングでかなり上位に入るのが「晴海レジデンス」。
中央区なのに駅から徒歩１０分という「希少性」と
中央清掃工場のお隣という「環境」で注目されています。
このマンション、どーも当初の予定よりも
だいぶ価格を落として販売されている模様です。
まあ、それはいいとして・・・・
「多分、このラインまで下げれば売れるだろう」と
参考にされたらしきのが、４年前に売っていた
「トウキョウタワーズ」というふざけた名前のマンション。
仏教徒のリチャード・ギアを使ったＫＹな広告を
覚えておいでの方も多いと思います。
ほぼ、この水準にあわせた感じがしますね。
でも、ギア氏の「トーキョータワーズ」は徒歩６分でした。
こちらは清掃工場の隣で徒歩１０分。
橋も渡らなければいけないので、苦しいところ。
まま、それはいいとして・・・
その「トーキョータワーズ」。
マンションコミュニティなどで使われる略称は「TTT」。
ずうっと、なんで「TTT」かと不思議に思っていたら、
正式には"The Tokyo Towers"とのたまうそうな。
今まで知りませんでした。
そういえば、私の知人もひとりあそこに住んでいました。
知り合いのオッサンは「投資用」といって、２戸も買ってました(笑)。
１階にあるホールみたいなところで
仕事の打ち合わせをしたこともあります。
でも、うかつなことに、
ずっと、ただの「トウキョウタワーズ」だと思っていました。
まさか“The”が付いていたなんて・・・・
それにしても、大げさな名前ですな。
固有名詞に“The”は付けないと学校で習った記憶があります。
それをあえてやるというのは、よっぽど「Tokyo」を
強調したかったのでしょうね。
実際“The”を付けているマンションがヤマとありますね。
そういえば「晴海レジデンス」と書きましたが
正式名称は「ザ・晴海レジデンス」。
日本人って「ザ」をつけると「ジャジャーン」とした
感じがしてカッコよく思えるのでしょうね。
そういう感覚・・・正直に言うと「アホかいな」です。
ちなみに隣の「晴海テラス」には「ザ」が付きません。
どうして？
まあ、いいか。
でも、もう少し住む人のことを考えて名前を付けるべきでしょう。
「あなた、どこに住んでいるの？」
と聞かれた時に
「ザ・晴海レジデンスです」
と答えますか？
答えませんね。ただの
「晴海レジデンスです」
と答えるはずです。
それじゃあ、なぜ要らない「ザ」を付けるの？
「ザ」が付いていたら、1戸でも2戸でもたくさん売れると思ったから？
もしそうだったら、ただの「アホ」ですよ、それは。
"The Tokyo Towers"にしたところで、
“The”が付くと、やけに大げさですよね。
theというのはthatの変化形で、
「この」とか「アノ」とかというニュアンスだと榊は理解しています。
この場合は「東京のタワーはこの2つだけ」みたいな感じに聞こえます。
エラそうですよね。
それに、傲慢な感じが漂っていますね。
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マンション自体はそのあと何十年もあそこに建っているのですよ。
そのうち、アレより高いタワーマンションが建つでしょ、きっと。
そうなっても、まだ"The Tokyo Towers"ですかい？
「なんかカッコワルゥ・・・」ということになりますね。
名前というものを軽々しく考えてはいけません。
住む人は、ずっとその名前の中で暮らすのですから。
シンプルで明解なのが何より。
サブネームなどというのも不要ですね。
そんなもの、デベロッパー担当者のただの思い入れ。
結局、それが住む人にとっては何十年もの「迷惑」になるのです。
そういうアホなことは、厳に慎むべきです。
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テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
本日、榊のメルマガ「注目のマンション情報」の
第４弾を配信しました。なんと５ヶ月ぶり。
かなり「注目」できるマンションなのですが、
残念なことに残り戸数は僅か・・・・・
期待されていた方は、早めに、焦らず、ご検討してみてください。
私のメルマガにまだ登録なさっていない方は
こちらから
手続きしてください。過去の配信分も読めます。
もちろん無料です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、本日の話題です。
マンションコミュニティという有名なサイトがあって、
榊の「敵」が随分とご活躍のようです（笑）。
別に私はなーんにも気にかけてないのですが、
このサイトはマンションデベや販売会社の人たちが
異様に気にしています。
ほとんど毎日チェックしているところもザラにあります。
それで、自分たちに都合の悪い書き込みを発見すると、
直ちに「削除要請」を出しています。
「削除要請」はほぼ１００％認められるようですから、
熱心なデベや販売会社がやっているマンションは
ほとんど「値引き」をしていないのではないかと思えるほど。
でも、ホントは全然違ったりします。
「３５％値引きを提示されたのですが、契約してもよいでしょうか？」
というような相談がいくつも榊に寄せられている
マンションの掲示板を見ると、
「先日、私の知り合いの商社マン、公務員、銀行員が
モデルルームに行きましたが、値引きはまったくないことがわかりました」
なーんて、デベさん丸分かりの必死の書き込み（笑）。
でも、その書き込みも2週間たったらなぜか削除。
あまりに恥ずかしすぎて、自分で削除要請を出したのでしょうか（笑）。
思うに、５００戸を超えるような大規模マンションでも、
そこに書き込んでいるのは購入検討者が数人、
すでに住んでいる住民が数人、
そして販売サイドが１,２名、売主が１,２名。
さらに、たまに立ち寄るエンドさんが週に数人。
そういう構成で掲示板が更新されているのでしょう。
でも、読んでいる人は書き込む人の１００倍はいるはずです。
まさに影響力は絶大？？
私の知っているデベおよび販売会社の担当者で
まめな性格の方は、ほぼご自身で書き込みをなさっています。
私は日ごろからこういう文章を書いているので、
書き込みの裏側に潜む意図は手に取るように分かります。
つまり、そういう販売サイドの書き込みは
ほぼ読めてしまいます。
もう、涙ぐましいと言うか、哀れみを誘うと言うか・・・
インターネットがコレほど普及する前は、
エンドさん同士が情報交換する場など知れていました。
今はマンションコミュニティのおかげで、
かなりいびつではありますが、
お互いの情報・意見のやりとりはできます。
功罪でいえば、功の方が大きいでしょう。
でも、肝心の値引き情報がほとんど削除される、
というところがなんとも残念。
間違った情報が流れると混乱するのは事実ですが、
それが法律に触れるかどうかは微妙な問題ですね。
現在のこの国の法体系からすると、
誰かが間違った「値引き情報」を公開することは
刑法の「業務妨害」と民法の「不法行為に対する賠償責任」に
相当するはずです。他に何かあったら教えてください。
ただ、これを犯罪として成立させるには、
その「値引き情報」が「虚偽の風説」にあたることを
売主企業が立証して見せなければなりません。
つまりは、本当に値引きをしていない、
そのような事実はない、
と裁判の場で公開・立証しなければならないのです。
本当に値引きをしていれば、それは不可能なことです。
そして、今までそんな裁判があったと聞いたことがありません。
完全に事実ではない「虚偽の風説」ではなく、
エンドさんが本当に販売現場で値引きを提示され、
それをマンションコミュニティに書き込みをしている分には
ただの「お買い物の口コミ情報」に過ぎません。
それを過度なまでに警戒し
身体に吸い付く蚤を一匹ずつつまんで殺すように
削除要請を繰り返しているのは、
販売サイドにとって「都合が悪い」からに他なりません。
こういうイビツな現象が起きているのは、
「この値引きはお客様だけの特別なサービスですから」
とアンダーでヒソヒソとやっているからいけないのです。
「既契約者に知られるとトラブルになるから・・・」
販売サイドは、たいていそういう言い訳をしますね。
でもすでに買った方は買った方。
住んでいる人は住んでいる人。
モノの値段と言うのは経済情勢によって変化するのが
われらが生きている資本主義の世界です。
だから、高いときに買った方に遠慮して
相場より高く買う必要は全然ありません。
昨日は１本２００円だった大根が
今日は１００円だった・・・・
金額が変わろうと、商品が変わろうと、
モノの売り買いというのはそういうものです。
「昨日は大根が高いと思ったから買わなかった」
という方が賢いわけで、買ってしまった方には
「お気の毒でしたね、
でも昨日大根が食べられてよかったではないですか」
という他ありません。
ただ、額が大きいから慎重になってくださいね、
と私は常々ブログや相談者への
アドバイスに書かせていただいています。
大根を買うように、売り子（担当営業）の言うことだけ聞いて
ひとりで決めてはダメですよ。
セカンドオピニオンをしっかり聞きましょうね、
ということを口を酸っぱくして申し上げているのです。
販売サイドは、昨日は５０００万円で売っていた住戸を
売主の方針さえ変われば、
喜んで今日は４０００万円で売ります。
売りやすいですから。
「これはお客様だけの特別なお値引きでして、決して他の方には・・・」
ずるいと言うか、卑怯と言うか、志が低いと言うか・・・・
「当物件は販売不振につき、随時お値引きを実施しております。値引き額については個別の商談でご相談させていただきます。どうぞ、ご遠慮なくご希望額を営業担当者にお申し付けください。当方としてもできるだけご希望に沿えるように努力させていただきますが、経営上の限界があることはご理解くださいませ」
そういうふうに、堂々とやってみろよ！
結局やっていることは同じでしょ。値引きしてんでしょ？
泥棒のようにコソコソとマンションコミュイティに削除要請を出し、
エンドを装って拙い文章の投稿をするよりも、
堂々と「値引き中」の看板を掲げなさい。
そんなマンションがあれば、榊は大いに応援します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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異様に気にしています。
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熱心なデベや販売会社がやっているマンションは
ほとんど「値引き」をしていないのではないかと思えるほど。
でも、ホントは全然違ったりします。
「３５％値引きを提示されたのですが、契約してもよいでしょうか？」
というような相談がいくつも榊に寄せられている
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「先日、私の知り合いの商社マン、公務員、銀行員が
モデルルームに行きましたが、値引きはまったくないことがわかりました」
なーんて、デベさん丸分かりの必死の書き込み（笑）。
でも、その書き込みも2週間たったらなぜか削除。
あまりに恥ずかしすぎて、自分で削除要請を出したのでしょうか（笑）。
思うに、５００戸を超えるような大規模マンションでも、
そこに書き込んでいるのは購入検討者が数人、
すでに住んでいる住民が数人、
そして販売サイドが１,２名、売主が１,２名。
さらに、たまに立ち寄るエンドさんが週に数人。
そういう構成で掲示板が更新されているのでしょう。
でも、読んでいる人は書き込む人の１００倍はいるはずです。
まさに影響力は絶大？？
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まめな性格の方は、ほぼご自身で書き込みをなさっています。
私は日ごろからこういう文章を書いているので、
書き込みの裏側に潜む意図は手に取るように分かります。
つまり、そういう販売サイドの書き込みは
ほぼ読めてしまいます。
もう、涙ぐましいと言うか、哀れみを誘うと言うか・・・
インターネットがコレほど普及する前は、
エンドさん同士が情報交換する場など知れていました。
今はマンションコミュニティのおかげで、
かなりいびつではありますが、
お互いの情報・意見のやりとりはできます。
功罪でいえば、功の方が大きいでしょう。
でも、肝心の値引き情報がほとんど削除される、
というところがなんとも残念。
間違った情報が流れると混乱するのは事実ですが、
それが法律に触れるかどうかは微妙な問題ですね。
現在のこの国の法体系からすると、
誰かが間違った「値引き情報」を公開することは
刑法の「業務妨害」と民法の「不法行為に対する賠償責任」に
相当するはずです。他に何かあったら教えてください。
ただ、これを犯罪として成立させるには、
その「値引き情報」が「虚偽の風説」にあたることを
売主企業が立証して見せなければなりません。
つまりは、本当に値引きをしていない、
そのような事実はない、
と裁判の場で公開・立証しなければならないのです。
本当に値引きをしていれば、それは不可能なことです。
そして、今までそんな裁判があったと聞いたことがありません。
完全に事実ではない「虚偽の風説」ではなく、
エンドさんが本当に販売現場で値引きを提示され、
それをマンションコミュニティに書き込みをしている分には
ただの「お買い物の口コミ情報」に過ぎません。
それを過度なまでに警戒し
身体に吸い付く蚤を一匹ずつつまんで殺すように
削除要請を繰り返しているのは、
販売サイドにとって「都合が悪い」からに他なりません。
こういうイビツな現象が起きているのは、
「この値引きはお客様だけの特別なサービスですから」
とアンダーでヒソヒソとやっているからいけないのです。
「既契約者に知られるとトラブルになるから・・・」
販売サイドは、たいていそういう言い訳をしますね。
でもすでに買った方は買った方。
住んでいる人は住んでいる人。
モノの値段と言うのは経済情勢によって変化するのが
われらが生きている資本主義の世界です。
だから、高いときに買った方に遠慮して
相場より高く買う必要は全然ありません。
昨日は１本２００円だった大根が
今日は１００円だった・・・・
金額が変わろうと、商品が変わろうと、
モノの売り買いというのはそういうものです。
「昨日は大根が高いと思ったから買わなかった」
という方が賢いわけで、買ってしまった方には
「お気の毒でしたね、
でも昨日大根が食べられてよかったではないですか」
という他ありません。
ただ、額が大きいから慎重になってくださいね、
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大根を買うように、売り子（担当営業）の言うことだけ聞いて
ひとりで決めてはダメですよ。
セカンドオピニオンをしっかり聞きましょうね、
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販売サイドは、昨日は５０００万円で売っていた住戸を
売主の方針さえ変われば、
喜んで今日は４０００万円で売ります。
売りやすいですから。
「これはお客様だけの特別なお値引きでして、決して他の方には・・・」
ずるいと言うか、卑怯と言うか、志が低いと言うか・・・・
「当物件は販売不振につき、随時お値引きを実施しております。値引き額については個別の商談でご相談させていただきます。どうぞ、ご遠慮なくご希望額を営業担当者にお申し付けください。当方としてもできるだけご希望に沿えるように努力させていただきますが、経営上の限界があることはご理解くださいませ」
そういうふうに、堂々とやってみろよ！
結局やっていることは同じでしょ。値引きしてんでしょ？
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ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
実は、本を書こうと思っています。
残念ながら、どこかの出版社から依頼されたわけではありません。
自分で勝手に書きたいことを書く・・・このブログと同じです。
原稿が出来上がったら、どこかの出版社に持ち込んで
「出していただけませんか？」とお願いするつもりです。
出版できるかどうかは分かりませんが・・・
このブログのＰＶアクセスは間もなく１００万に達しますし、
１日のユニークアクセスは約１２００・・・・
２０００部くらいだったら売れるんじゃないか、
と勝手に考えています。
もちろん、２０００部くらい売れたって、
私にはほとんど実入りがないでしょうが。
それで、最初の項を昨日から書き始めました。
テーマは「そもそもマンションとは何なのか？」
まじめでしょ？
榊は元々まじめな人間なのです。いや、ホント。
こういう堅いテーマで文章を書いていると、
自分でも改めて考えてみたりしますね。
そもそも、マンションって何なんだろう？
元々、日本人はマンションなんかに住んでいませんでした。
少なくとも半世紀前までの日本人の９９％は
木と紙と土でできた家に住んでいたのです。
今の日本人は、半分程度が鉄とコンクリートで
できたマンションに住んでいるのではないでしょうか。
これはもう革命的変化です。
ヨーロッパ系の人々は、そもそも石でできた家に住んでいました。
石がコンクリートに変わっても、大きな変化ではないです。
でも「木と紙と土」から「鉄筋コンクリート」ですよ！
それで、日本人はシアワセになったのでしょうか？
これが、私がこれから書こうとする本の基本的テーマです。
答えをいってしまえば、
シアワセになったともいえるし、ならなかったとも言える。
確かに快適に暮らせます。
ただ、そのために多くの人が３５年ローンに苦しむことになる。
なぜなら、ほとんどのマンションは庶民をシアワセにするためではなく、
マンションデベが儲けるために作られているから・・・
そして、私が本当に書きたいことは、
もっとシアワセになるには、どんなマンションが必要か？
ということです。
難しいですね、これは。
でも、挑戦してみましょう。
私は筆が早いほうなので、原稿の完成までには
そんなに長くの時間はかかりません。
せいぜい１ヶ月でしょう。
このブログを読んで
「榊の本が出して見たい」などと考えていただける
奇特な勇気をお持ちの出版関係の方がいらっしゃれば、
どうぞご連絡ください。
自分で売り込む手間が省けるので大歓迎です。
さて、本当にお待たせしているのですが
間もなく榊のメルマガ「注目のマンション情報」の
第４弾が久しぶりに出せそうです。
このマンション・・・まさに住む人をシアワセに導くかもしれません。
といっても、すぐに完売するでしょうから、
それほど多くの方を幸せには出来ません。
まだ登録なさっていない方はこちらから
手続きしてください。もちろん無料です。
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出版できるかどうかは分かりませんが・・・
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と勝手に考えています。
もちろん、２０００部くらい売れたって、
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それで、最初の項を昨日から書き始めました。
テーマは「そもそもマンションとは何なのか？」
まじめでしょ？
榊は元々まじめな人間なのです。いや、ホント。
こういう堅いテーマで文章を書いていると、
自分でも改めて考えてみたりしますね。
そもそも、マンションって何なんだろう？
元々、日本人はマンションなんかに住んでいませんでした。
少なくとも半世紀前までの日本人の９９％は
木と紙と土でできた家に住んでいたのです。
今の日本人は、半分程度が鉄とコンクリートで
できたマンションに住んでいるのではないでしょうか。
これはもう革命的変化です。
ヨーロッパ系の人々は、そもそも石でできた家に住んでいました。
石がコンクリートに変わっても、大きな変化ではないです。
でも「木と紙と土」から「鉄筋コンクリート」ですよ！
それで、日本人はシアワセになったのでしょうか？
これが、私がこれから書こうとする本の基本的テーマです。
答えをいってしまえば、
シアワセになったともいえるし、ならなかったとも言える。
確かに快適に暮らせます。
ただ、そのために多くの人が３５年ローンに苦しむことになる。
なぜなら、ほとんどのマンションは庶民をシアワセにするためではなく、
マンションデベが儲けるために作られているから・・・
そして、私が本当に書きたいことは、
もっとシアワセになるには、どんなマンションが必要か？
ということです。
難しいですね、これは。
でも、挑戦してみましょう。
私は筆が早いほうなので、原稿の完成までには
そんなに長くの時間はかかりません。
せいぜい１ヶ月でしょう。
このブログを読んで
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どうぞご連絡ください。
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