緊急告知
「さるとび」様
お知らせいただいたメールアドレスに
アドバイスを送れません。
もう一度アドレスをお知らせください。
以下本文
この時間（23時すぎ）だと、
業界関係者はほとんど知っていると思うので書いてしまうと、
明日、大阪読売広告社という広告代理店の
臨時株主総会が開かれて「清算」が決議されるとか。
株主総会といっても株主はほぼ読売新聞なので
あらかじめ決められた通りに手続きが進むはず。
この大阪読売広告社というのは、
マンションの広告を得意としているので
業界の中ではまあまあ知られています。
で・・・清算。
ここの東京支社とは少しかかわったことがあるので
何人かの社員を存じ上げています。
広告代理店には珍しく、ナイスガイの多い会社です。
彼らはどうなるのでしょう？
「清算」となる原因は、聞くところによると「不祥事」だそうです。
親会社の読売新聞が激怒した・・・という噂。
刑事告発されて、逮捕者が出るという話もささやかれています。
まあ、本当のところは明日以降にならないと分かりませんが・・・
この広告代理店・・・東京支社の某幹部が
旧日商岩井系のデベロッパーと「ズブズブ」の関係になって
多くの仕事を引っ張っていたことで知られていました。
広告代理店とデベの関係は
「飲ませる、食わせる、○かせる」営業が半ば常識みたいなもの。
それにしても「ズブズブ」度は半端じゃなかったそうです。
マンション分譲事業というのは、
巨額のカネが動くので、仕事を取るための接待も半端じゃありません。
今回は広告代理店ですが、
もっとカネが動くゼネコンとの関係でも
この手の話は絶えることがありません。
そういうお金はみーんな「分譲価格」になって
最終的にエンドユーザーの皆さんが払わされるのです。
バカバカしいにもほどがありますね。
今回の出来事も、業界にとっては氷山の一角どころか
そこからこぼれたひとかけらくらいのものです。
この業界の前近代的な体質はいつになったら変わるのでしょう？
私が見る限り、この20数年でぜんぜん変わっていません。
ところで、明日は日経CNBCに出演します。
私のパートは午後2時5分頃から。
中古マンションの購入について5,6分しゃべります。
内容は、このブログに書いているようなことです。
おヒマな方は見てください。
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度 ↓ を覗いてみてください。
「さるとび」様
お知らせいただいたメールアドレスに
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もう一度アドレスをお知らせください。
以下本文
この時間（23時すぎ）だと、
業界関係者はほとんど知っていると思うので書いてしまうと、
明日、大阪読売広告社という広告代理店の
臨時株主総会が開かれて「清算」が決議されるとか。
株主総会といっても株主はほぼ読売新聞なので
あらかじめ決められた通りに手続きが進むはず。
この大阪読売広告社というのは、
マンションの広告を得意としているので
業界の中ではまあまあ知られています。
で・・・清算。
ここの東京支社とは少しかかわったことがあるので
何人かの社員を存じ上げています。
広告代理店には珍しく、ナイスガイの多い会社です。
彼らはどうなるのでしょう？
「清算」となる原因は、聞くところによると「不祥事」だそうです。
親会社の読売新聞が激怒した・・・という噂。
刑事告発されて、逮捕者が出るという話もささやかれています。
まあ、本当のところは明日以降にならないと分かりませんが・・・
この広告代理店・・・東京支社の某幹部が
旧日商岩井系のデベロッパーと「ズブズブ」の関係になって
多くの仕事を引っ張っていたことで知られていました。
広告代理店とデベの関係は
「飲ませる、食わせる、○かせる」営業が半ば常識みたいなもの。
それにしても「ズブズブ」度は半端じゃなかったそうです。
マンション分譲事業というのは、
巨額のカネが動くので、仕事を取るための接待も半端じゃありません。
今回は広告代理店ですが、
もっとカネが動くゼネコンとの関係でも
この手の話は絶えることがありません。
そういうお金はみーんな「分譲価格」になって
最終的にエンドユーザーの皆さんが払わされるのです。
バカバカしいにもほどがありますね。
今回の出来事も、業界にとっては氷山の一角どころか
そこからこぼれたひとかけらくらいのものです。
この業界の前近代的な体質はいつになったら変わるのでしょう？
私が見る限り、この20数年でぜんぜん変わっていません。
ところで、明日は日経CNBCに出演します。
私のパートは午後2時5分頃から。
中古マンションの購入について5,6分しゃべります。
内容は、このブログに書いているようなことです。
おヒマな方は見てください。
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度 ↓ を覗いてみてください。
一昨日、ちょっと用があって有明に行ってまいりました。
榊がお得意の東京湾岸エリアの有明です。
広い道路に整備された・・・というか、まだ開発されていない街並み。
湾岸エリアというのは、あのだだっ広さと大きな空が
取柄といえば取柄ですな。
「ここどこ？」
とオダギリ ジョーがオウム真理教みたいな服着て
言っていますが、現地で見るとなんとも虚しい・・・
横浜にも「みなとみらい地区」というのがありますが
役人がつくる街というのは、
どうしてどこもここも同じような風景になるのでしょうか。
いわゆる「都市計画」によって生まれた街で
生命力がみなぎっているところは、ほとんどありませんね。
例えば、多摩ニュータウン。
その中心である多摩センターには、早くも衰退の兆しが見られます。
そして、近頃華やいできた南大沢も、
近隣の住民が年老いると共に同じ運命をたどるのではないでしょうか。
つくづく思うのは、街というのは「生き物」だということ。
街が成長するためには、その自然な「生命力」による場合が
もっともエネルギッシュで長続きします。
行政が主導する「都市計画」は、街の成長を一方向だけに規制し
そのための人工栄養（金）を与え続けているようなもの。
そういうイビツな成長を続けた街は、
何十年かすると恐ろしく醜い姿となって我々の前に立ちはだかるのです。
今の多摩ニュータウンは、その先駆けとなりそうな気配があります。
もっと早い時期に、規制を緩めて民間の活力を導入していれば
生き物として適度な新陳代謝機能を整え、
自然な「生命力」を備えた街になっていたかもしれません。
それが、国土交通省とＵＲが、街づくりを利権にしたばかりに
住む人にとっても役所自体にとっても、
巨大な「お荷物」に成り果てる可能性が高まっています。
人間というのは、エラそうにしていても所詮は猿です。
猿とは、まとまりのないもの。
それぞれの勝手で好きにしたいものです。
「ココに住め」
「メシはココで食え」
「休みの日はこの公園でくつろげ」
「買い物はココでしろ」
と、生活のシナリオを全部決められているのが
役人が作る「都市計画」です。
その通りにやってみて、喜ぶ猿もいるでしょう。
でも喜ばない猿もいます。そっちの方が多いんじゃないですか。
例えば、吉祥寺や自由が丘、代官山という街は、
ほとんど行政が規制をせず、指導もせずに
その本来の「生命力」だけで発展しています。
ああいう街は、私のようなオッサンでも、
歩いているだけで楽しいですね。
「何があるのかな」「何か面白い出会いがあるかも」
と、そこにいるだけで期待させてくれます。
でも・・・
多摩センターや南大沢、湾岸副都心、
横浜のみなとみらい、海浜幕張はどうですか？
全部、行政が作った街です。
こういう街は確かにキレイで、それなりに便利だけれども
人の心をウキウキ、ワクワクさせてくれませんね。
魅力的な街には、人を用もないのに徘徊させる力があるのです。
「歩いてみたい」
「眺めてみたい」
「ブラブラしたい」
と思わせる魅力です。
そのためには、いろんな「出会い」と「驚き」が
用意されていなければなりません。
行政がつくる街にも、一応の「出会い」はあります。
できた当座の「驚き」もあるでしょう。
でも、変化に乏しいから、そのうちマンネリ化します。
魅力的な街は、行く度に「出会い」と「驚き」があります。
だから、また行きたくなります。
それを考えると、ニュータウンというのは
この先徐々に衰退に追い込まれるでしょう。
その中核の街の魅力が薄れていくことで、
エリアの魅力が失われ、不動産としての価値も落ちます。
人が住まなくなると、ますます街が廃れます。
多摩ニュータウンは、その先頭にたって衰退していきそうです。
近畿では千里ニュータウンですね。
開発の方向感覚を失っている千葉ニュータウンなどは
この先のことを考えると、お気の毒としかいえません。
近畿で言えば西神ニュータウンあたりですか。
今、堅調な足並みで発展している港北ニュータウンも
油断していると多摩ニューと同じ軌跡をたどります。
ここいらでそろそろ、行政が行う「都市開発」というものの
基本コンセプトを見直してはいかがですか。
街は、行政がそそぐ偏った栄養剤（金）で成長するのではなく
そこに住む猿どもの身勝手な行動（自由）が
発展の源になるのだということを、まず念頭に置くべきですね。
有明エリアは、オダギリ ジョーが
「ここどこ？」というくらい、
今のところなーんにもない街ですから、
今後のやり方次第では、まだまだ可能性があります。
このマンションを含め、有明エリアについては
榊が渾身の力をこめて書いたレポートがありますから、
どうぞそちらを参考になさってください。
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度 ↓ を覗いてみてください。
榊がお得意の東京湾岸エリアの有明です。
広い道路に整備された・・・というか、まだ開発されていない街並み。
湾岸エリアというのは、あのだだっ広さと大きな空が
取柄といえば取柄ですな。
「ここどこ？」
とオダギリ ジョーがオウム真理教みたいな服着て
言っていますが、現地で見るとなんとも虚しい・・・
横浜にも「みなとみらい地区」というのがありますが
役人がつくる街というのは、
どうしてどこもここも同じような風景になるのでしょうか。
いわゆる「都市計画」によって生まれた街で
生命力がみなぎっているところは、ほとんどありませんね。
例えば、多摩ニュータウン。
その中心である多摩センターには、早くも衰退の兆しが見られます。
そして、近頃華やいできた南大沢も、
近隣の住民が年老いると共に同じ運命をたどるのではないでしょうか。
つくづく思うのは、街というのは「生き物」だということ。
街が成長するためには、その自然な「生命力」による場合が
もっともエネルギッシュで長続きします。
行政が主導する「都市計画」は、街の成長を一方向だけに規制し
そのための人工栄養（金）を与え続けているようなもの。
そういうイビツな成長を続けた街は、
何十年かすると恐ろしく醜い姿となって我々の前に立ちはだかるのです。
今の多摩ニュータウンは、その先駆けとなりそうな気配があります。
もっと早い時期に、規制を緩めて民間の活力を導入していれば
生き物として適度な新陳代謝機能を整え、
自然な「生命力」を備えた街になっていたかもしれません。
それが、国土交通省とＵＲが、街づくりを利権にしたばかりに
住む人にとっても役所自体にとっても、
巨大な「お荷物」に成り果てる可能性が高まっています。
人間というのは、エラそうにしていても所詮は猿です。
猿とは、まとまりのないもの。
それぞれの勝手で好きにしたいものです。
「ココに住め」
「メシはココで食え」
「休みの日はこの公園でくつろげ」
「買い物はココでしろ」
と、生活のシナリオを全部決められているのが
役人が作る「都市計画」です。
その通りにやってみて、喜ぶ猿もいるでしょう。
でも喜ばない猿もいます。そっちの方が多いんじゃないですか。
例えば、吉祥寺や自由が丘、代官山という街は、
ほとんど行政が規制をせず、指導もせずに
その本来の「生命力」だけで発展しています。
ああいう街は、私のようなオッサンでも、
歩いているだけで楽しいですね。
「何があるのかな」「何か面白い出会いがあるかも」
と、そこにいるだけで期待させてくれます。
でも・・・
多摩センターや南大沢、湾岸副都心、
横浜のみなとみらい、海浜幕張はどうですか？
全部、行政が作った街です。
こういう街は確かにキレイで、それなりに便利だけれども
人の心をウキウキ、ワクワクさせてくれませんね。
魅力的な街には、人を用もないのに徘徊させる力があるのです。
「歩いてみたい」
「眺めてみたい」
「ブラブラしたい」
と思わせる魅力です。
そのためには、いろんな「出会い」と「驚き」が
用意されていなければなりません。
行政がつくる街にも、一応の「出会い」はあります。
できた当座の「驚き」もあるでしょう。
でも、変化に乏しいから、そのうちマンネリ化します。
魅力的な街は、行く度に「出会い」と「驚き」があります。
だから、また行きたくなります。
それを考えると、ニュータウンというのは
この先徐々に衰退に追い込まれるでしょう。
その中核の街の魅力が薄れていくことで、
エリアの魅力が失われ、不動産としての価値も落ちます。
人が住まなくなると、ますます街が廃れます。
多摩ニュータウンは、その先頭にたって衰退していきそうです。
近畿では千里ニュータウンですね。
開発の方向感覚を失っている千葉ニュータウンなどは
この先のことを考えると、お気の毒としかいえません。
近畿で言えば西神ニュータウンあたりですか。
今、堅調な足並みで発展している港北ニュータウンも
油断していると多摩ニューと同じ軌跡をたどります。
ここいらでそろそろ、行政が行う「都市開発」というものの
基本コンセプトを見直してはいかがですか。
街は、行政がそそぐ偏った栄養剤（金）で成長するのではなく
そこに住む猿どもの身勝手な行動（自由）が
発展の源になるのだということを、まず念頭に置くべきですね。
有明エリアは、オダギリ ジョーが
「ここどこ？」というくらい、
今のところなーんにもない街ですから、
今後のやり方次第では、まだまだ可能性があります。
このマンションを含め、有明エリアについては
榊が渾身の力をこめて書いたレポートがありますから、
どうぞそちらを参考になさってください。
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度 ↓ を覗いてみてください。
テーマ:それでいいのか日本国民 - ジャンル:政治・経済
いつかここで書いたと思いますが、
私はほとんどテレビを見ません。
雑誌も読みません。
ちょいと前、
「あんたの書いていることは、新潮、文春、Will、産経と
まったく同じで何のオリジナリティもない」
というご批判をいただきましたが、
残念ながらほぼ見当はずれです。
それにしても、ああいうメジャーなマスコミが
揃いも揃って私と同じオピニオンなどとは
かなり乱暴な解釈ですな。
まあ、そういう低レベルな話はいいとして・・・
今日は珍しくテレビを見ました。
日経CNBCで再放送された「ガイアの夜明け」。
おっと・・・今週の金曜日（11月6日）は
再び日経CNBCに榊が登場しますんで、
おヒマでCSがご覧になれる方は見てください。
まだ、打ち合わせもなんもしてませんが、
テーマは「中古マンション」らしいです（笑）。
で、話を戻して「ガイアの夜明け」。
テーマは「リフォーム」。
実は、今書いている本の中の重要なパートを締めるので
私も猛勉強中なのです（汗）。
３つのケーススタディが出ていましたが、
そのうちの２つは、発注者が自分で工事の一部をやってみたり
あるいは施工現場を毎日見学するなど
業者任せにせずに積極的に「参加」なさっていました。
ああいうのを見ると、榊は素直に
「この国もまだ大丈夫だなー」と単純に感動します。
自分の住むところを、自分の考えで作り変える・・・
時には、自らも作業の一部を担う。
コレ、当たり前のことですね。
業者任せにするべきではありません。
住まいのリフォームも、マンションの購入も、実は同じ。
住むのは自分たちなのだから、他人任せにしてはなりません。
主役は、あなたと、あなたのご家族です。
とことん、納得するまで考えましょう。
不動産屋の話を鵜呑みにするのではなく
調べられることは、自分で調べましょう。
それでも分からなければ、私やOさん、
あるいは他の人でもいいから、良く知っていそうな人の
セカンドオピニオンも聞いてみましょう。
でも、最後はご自身の判断です。
それで、メリット・デメリットをしっかり把握した上で
自分と家族の健康と安全を守り、さらには
幸せを導ける住まいと確信できれば、ご購入ください。
一番いけないのは
「○○会社は大手だから大丈夫」
「あの担当者は誠実そうだから」
「○○さんも、いいマンションといっていたから」
みたいな、主体性のない決め方。
はっきりいって、今の日本には１００％信頼できる
マンションデベロッパーなんて、1社もありませんよ。
私からみると、大手はより巧妙に、
それ以下はそれぞれの「得意分野」を活かして
エンドユーザーをだまくらかそうとする例が
数限りなくあります。
信じるものは救われずに、騙される・・・・これが「不動産」の世界です。
ひとつ、余計な話をすれば、不動産業者間では
「騙された方がバカ」というのが常識です。
油断していると、すぐに騙されます。
騙す、というのは法律に触れるほどのことではありません。
でも、実質的には詐欺と変わりません。
そういうことを日常茶飯事にしているのが
不動産業者だと思ってください。
だから・・・やり手の不動産屋は人相が悪いでしょ（笑）。
常に「騙し、騙されて」十年もやっていると
人相だって悪くなります。
マンションを買う、というのは、新築にしろ中古にしろ、
実はそういう連中に何千万円ものお金を
一時的にでも「託す」ということなのです。
だから、よほどに注意してかからないと、ヒドイめにあいます。
不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。
例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。
でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。
だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。
信じる者は・・・騙されるのです。
大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？
営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。
あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。
自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それもできそうになければ・・・・
そういうときには、Oさんに依頼しましょう。
それが、失敗しないための最善策です。
Oさんの会社はコチラです。
でも、彼は忙しいので急なスケジュールは難しくなっています。
「内覧同行」はまだしも、時間のかかる
「不動産調査」は早めに予約した方がよさそうです。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
私はほとんどテレビを見ません。
雑誌も読みません。
ちょいと前、
「あんたの書いていることは、新潮、文春、Will、産経と
まったく同じで何のオリジナリティもない」
というご批判をいただきましたが、
残念ながらほぼ見当はずれです。
それにしても、ああいうメジャーなマスコミが
揃いも揃って私と同じオピニオンなどとは
かなり乱暴な解釈ですな。
まあ、そういう低レベルな話はいいとして・・・
今日は珍しくテレビを見ました。
日経CNBCで再放送された「ガイアの夜明け」。
おっと・・・今週の金曜日（11月6日）は
再び日経CNBCに榊が登場しますんで、
おヒマでCSがご覧になれる方は見てください。
まだ、打ち合わせもなんもしてませんが、
テーマは「中古マンション」らしいです（笑）。
で、話を戻して「ガイアの夜明け」。
テーマは「リフォーム」。
実は、今書いている本の中の重要なパートを締めるので
私も猛勉強中なのです（汗）。
３つのケーススタディが出ていましたが、
そのうちの２つは、発注者が自分で工事の一部をやってみたり
あるいは施工現場を毎日見学するなど
業者任せにせずに積極的に「参加」なさっていました。
ああいうのを見ると、榊は素直に
「この国もまだ大丈夫だなー」と単純に感動します。
自分の住むところを、自分の考えで作り変える・・・
時には、自らも作業の一部を担う。
コレ、当たり前のことですね。
業者任せにするべきではありません。
住まいのリフォームも、マンションの購入も、実は同じ。
住むのは自分たちなのだから、他人任せにしてはなりません。
主役は、あなたと、あなたのご家族です。
とことん、納得するまで考えましょう。
不動産屋の話を鵜呑みにするのではなく
調べられることは、自分で調べましょう。
それでも分からなければ、私やOさん、
あるいは他の人でもいいから、良く知っていそうな人の
セカンドオピニオンも聞いてみましょう。
でも、最後はご自身の判断です。
それで、メリット・デメリットをしっかり把握した上で
自分と家族の健康と安全を守り、さらには
幸せを導ける住まいと確信できれば、ご購入ください。
一番いけないのは
「○○会社は大手だから大丈夫」
「あの担当者は誠実そうだから」
「○○さんも、いいマンションといっていたから」
みたいな、主体性のない決め方。
はっきりいって、今の日本には１００％信頼できる
マンションデベロッパーなんて、1社もありませんよ。
私からみると、大手はより巧妙に、
それ以下はそれぞれの「得意分野」を活かして
エンドユーザーをだまくらかそうとする例が
数限りなくあります。
信じるものは救われずに、騙される・・・・これが「不動産」の世界です。
ひとつ、余計な話をすれば、不動産業者間では
「騙された方がバカ」というのが常識です。
油断していると、すぐに騙されます。
騙す、というのは法律に触れるほどのことではありません。
でも、実質的には詐欺と変わりません。
そういうことを日常茶飯事にしているのが
不動産業者だと思ってください。
だから・・・やり手の不動産屋は人相が悪いでしょ（笑）。
常に「騙し、騙されて」十年もやっていると
人相だって悪くなります。
マンションを買う、というのは、新築にしろ中古にしろ、
実はそういう連中に何千万円ものお金を
一時的にでも「託す」ということなのです。
だから、よほどに注意してかからないと、ヒドイめにあいます。
不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。
例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。
でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。
だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。
信じる者は・・・騙されるのです。
大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？
営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。
あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。
自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それもできそうになければ・・・・
そういうときには、Oさんに依頼しましょう。
それが、失敗しないための最善策です。
Oさんの会社はコチラです。
でも、彼は忙しいので急なスケジュールは難しくなっています。
「内覧同行」はまだしも、時間のかかる
「不動産調査」は早めに予約した方がよさそうです。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
民主党政権は、来年から「子ども手当て」をくださるようで、
貧乏子だくさんの榊としては、たいへん楽しみです。
ある試算によれば、今年生まれた赤ちゃんが90歳になる頃には、
日本の人口は5000万人になっているとか・・・
人口が減るというのは、国力が衰えるということ。
だから「少子化対策」として子ども手当てが必要だそうです。
さて、何でも斜めから見たがる榊としては、
ここに大いなる疑問があるわけです。
まず、今の日本の1億3千万近い人口って・・・多すぎませんか？
日本の食糧自給率って４０％くらいでしょ。
だったら人口5000万でもちょうどいいではないですか！
江戸時代、日本は完全な自給自足社会でした。
リサイクルが徹底していたので、ゴミはほとんど出ません。
糞尿は田畑の肥やしになっていたので、下水も不要。
それで、人口はほぼ3000万人。
日本の国土で養える人数なんて、所詮はそんなもの。
今の日本は、外国に売るものがいっぱいあって
外貨が余るほどあるから食料でも何でも
掃いて捨てるほど買えます。
だから、食料自給率が先進国で最低ランクでも
みんなが美味しいものを成人病になるほど食べられるのです。
その昔、日本は貧しかった。
大東亜戦争を始める前に日本本土の人口は8000万人ほど。
これでも人が多すぎるから、満州なんかにどんどん「植民」しました。
戦争に負けたので、結局はほうほうのていで引き上げてきたのですが、
そもそも、この島国の人間は多すぎたのです。
それが今、自然減です。
いいことではないですか！
5000万人くらいでも、私は十分だと思います。
江戸時代は、たくさん子どもを作っても
病気や飢えで死にました。
だから、人口は増えません。
今は、そもそも子どもを作りません。
自分の意に沿わない「死」を迎える子どもは
江戸時代に比べて10分の１くらいでしょう。
つまり、不幸な「死」が少ないのに人口が減るわけです。
これは、ある意味いいことです。
もうひとつ、別の視点を提供しましょう。
鳩山さんはCO２を1990年比２５％減らすなどという
大見得を切ってしまいました。
CO２を作り出しているのは、ほかならぬ人間です。
先進国の人間が「文明的」な生活を行うには
おそろしく多くのCO２を作り出すのです。
人間は「文明的」に暮らすほど環境を破壊します。
そういった意味で、文明人は地球にとって「ガン細胞」みたいなものです。
日本人はこの「ガン細胞」も有力な一部分です。
ただ、日本社会はエネルギー効率が先進国で最も優れているので
幾分こましな「ガン細胞」かもしれませんが・・・
目下のところ、もっとも悪性の「ガン細胞」になりつつあるのは
他ならぬ当ブログの「敵」、支那人です（笑）。
そして、もっとも「先進国的」な暮らしをしているアメリカ人です。
さて、それは置いておいて、
ともかくもガン細胞には違いない日本人の数が減るわけですから、
人口減はそれほど悪いことではありません。
問題は、人口が減る「中身」です。
私が心配するのは、
日本人の中でも良質な遺伝子が次世代に伝わらず、
どーでもいい・・・というかむしろ残したくない連中の
DNAばかりが増殖しているように思えます。
仕事のできる優秀な女性は、
結局のところ結婚せず、
子どもも作らず、シングルで人生を終える。
仕事に熱中するあまり、
平凡な家庭作りを置き去りにしたビジネスマン。
能力があるのに、ゴマスリができないから地位が安定せず、
家庭を持つこと、子どもを作ることをためらってきた良識人。
こういう人々に比べて、
ただただあつかましい、自分勝手な人間ほど、
子どもをたくさん作って「お受験」や「中学受験」で
騒いでいるような気がします。
他ならぬ、榊もその一人ですが（笑）。
榊はもう子どもは作りませんから、
どうぞ日本の優秀な方々は、遺伝子を残してください。
民主党が小手先の「子ども手当て」をばらまいたところで
人口減の流れを止められるわけはないのです。
人口が減ると、住まいが余ります。
マンションも余ります。
余れば、値が下がります。
これは、単純だけれど抗し難い法則。
ある意味では喜ばしいことです。
そのうち、誰もが広い家にのびのび住めるようになります。
目下、そういう趣旨の本を書いています。
順調に行けば、来年早々に出版できそうです。
楽しみにお待ちください。
貧乏子だくさんの榊としては、たいへん楽しみです。
ある試算によれば、今年生まれた赤ちゃんが90歳になる頃には、
日本の人口は5000万人になっているとか・・・
人口が減るというのは、国力が衰えるということ。
だから「少子化対策」として子ども手当てが必要だそうです。
さて、何でも斜めから見たがる榊としては、
ここに大いなる疑問があるわけです。
まず、今の日本の1億3千万近い人口って・・・多すぎませんか？
日本の食糧自給率って４０％くらいでしょ。
だったら人口5000万でもちょうどいいではないですか！
江戸時代、日本は完全な自給自足社会でした。
リサイクルが徹底していたので、ゴミはほとんど出ません。
糞尿は田畑の肥やしになっていたので、下水も不要。
それで、人口はほぼ3000万人。
日本の国土で養える人数なんて、所詮はそんなもの。
今の日本は、外国に売るものがいっぱいあって
外貨が余るほどあるから食料でも何でも
掃いて捨てるほど買えます。
だから、食料自給率が先進国で最低ランクでも
みんなが美味しいものを成人病になるほど食べられるのです。
その昔、日本は貧しかった。
大東亜戦争を始める前に日本本土の人口は8000万人ほど。
これでも人が多すぎるから、満州なんかにどんどん「植民」しました。
戦争に負けたので、結局はほうほうのていで引き上げてきたのですが、
そもそも、この島国の人間は多すぎたのです。
それが今、自然減です。
いいことではないですか！
5000万人くらいでも、私は十分だと思います。
江戸時代は、たくさん子どもを作っても
病気や飢えで死にました。
だから、人口は増えません。
今は、そもそも子どもを作りません。
自分の意に沿わない「死」を迎える子どもは
江戸時代に比べて10分の１くらいでしょう。
つまり、不幸な「死」が少ないのに人口が減るわけです。
これは、ある意味いいことです。
もうひとつ、別の視点を提供しましょう。
鳩山さんはCO２を1990年比２５％減らすなどという
大見得を切ってしまいました。
CO２を作り出しているのは、ほかならぬ人間です。
先進国の人間が「文明的」な生活を行うには
おそろしく多くのCO２を作り出すのです。
人間は「文明的」に暮らすほど環境を破壊します。
そういった意味で、文明人は地球にとって「ガン細胞」みたいなものです。
日本人はこの「ガン細胞」も有力な一部分です。
ただ、日本社会はエネルギー効率が先進国で最も優れているので
幾分こましな「ガン細胞」かもしれませんが・・・
目下のところ、もっとも悪性の「ガン細胞」になりつつあるのは
他ならぬ当ブログの「敵」、支那人です（笑）。
そして、もっとも「先進国的」な暮らしをしているアメリカ人です。
さて、それは置いておいて、
ともかくもガン細胞には違いない日本人の数が減るわけですから、
人口減はそれほど悪いことではありません。
問題は、人口が減る「中身」です。
私が心配するのは、
日本人の中でも良質な遺伝子が次世代に伝わらず、
どーでもいい・・・というかむしろ残したくない連中の
DNAばかりが増殖しているように思えます。
仕事のできる優秀な女性は、
結局のところ結婚せず、
子どもも作らず、シングルで人生を終える。
仕事に熱中するあまり、
平凡な家庭作りを置き去りにしたビジネスマン。
能力があるのに、ゴマスリができないから地位が安定せず、
家庭を持つこと、子どもを作ることをためらってきた良識人。
こういう人々に比べて、
ただただあつかましい、自分勝手な人間ほど、
子どもをたくさん作って「お受験」や「中学受験」で
騒いでいるような気がします。
他ならぬ、榊もその一人ですが（笑）。
榊はもう子どもは作りませんから、
どうぞ日本の優秀な方々は、遺伝子を残してください。
民主党が小手先の「子ども手当て」をばらまいたところで
人口減の流れを止められるわけはないのです。
人口が減ると、住まいが余ります。
マンションも余ります。
余れば、値が下がります。
これは、単純だけれど抗し難い法則。
ある意味では喜ばしいことです。
そのうち、誰もが広い家にのびのび住めるようになります。
目下、そういう趣旨の本を書いています。
順調に行けば、来年早々に出版できそうです。
楽しみにお待ちください。
今日は藤澤建設が逝きました。
「ロ−ヤルシティ」シリーズで知られた会社。
先日は「サニーコート」のアートハウジング。
ここのところ、小振りな倒産が続きますね。
次はどこですか？
なんて・・・酒席で聞かれることも増えそうです。
私は別にマンションデベの倒産予想屋ではないのですが(笑)。
コスモスイニシアはＡＤＲになったのに
株価は下落し続けていますね。
相場は何かを知っている。
まあ、相場に聞かなくても、
あのＡＤＲではいつどうなっても不思議はありません。
直後にも書きましたが、要は銀行の匙加減です。
ここのところ、「売主が倒産したらどうなるの？」的な
ご質問が多いので、改めてカンタンにおさらいを。
これは何度か書いているので、
ご存知の方はスルーしてください。
最初に、２通りに分けます。
１ 竣工前
２ 竣工後
まず、竣工前。
●購入契約者は、契約書で定められた期日に「引渡し」を受けられなくなる可能性があります。
これが最大のネックでしょうね。
倒産前に「投売り」で契約しまくっていた
日本綜合地所のマンションを契約されていた方に
このケースが大量発生しました。
なぜ、引渡しが受けられないかというと、
建築費を払ってもらえないゼネコンが工事を止めるからです。
また、ゼネコンは工事中の建物の所有権をもっていますから
これを建築費の担保として「先取り」してしまうからです。
それからもうひとつ
●倒産物件として、バーゲンになる可能性が高い
倒産企業の資産は「処分」されます。
だから、倒産前に販売していた価格よりも安価に
リセールされる可能性がかなり高くなります。
今、モリモトのピアーズシリーズがこのパターンですね。
各物件とも「抽選に当たらない」状態です。
次に、竣工後。
これは、竣工前に契約された方も同じことが当てはまります。
●アフターフォローの不安
倒産がどういうカタチなのかにもよります。
精算や破産なら法人が消滅しますから、
アフターフォローはまったく期待できません。
みなさん、誤解をされているようですが、
新築マンションが「完全な」状態で引き渡されることなど
ほとんどないのです。
住んでから、何かしらの不具合が出てくるものです。
それをどの程度丁寧にケアーするかで
売主企業の事業に対する姿勢が窺えます。
更生法や再生法などで、企業が存続した場合、
一定範囲でアフターフォローが期待できますが、
体力が弱っているので、内容は薄まるでしょうね。
●１０年間の基礎部分への瑕疵担保責任
これも誤解が多いところです。
「保険に入っているから大丈夫」とみなさん考えています。
確かに、売主が倒産しても保険でカヴァーされます。
でも、ちょっと想像して見てください。
企業として社会的信用を賭けて補修するのと
保険の適用で「最低限」にカヴァーされることの違いを。
あと、これは中古マンションには適用されません。
つまり、サクラディアのように、
築１年以上たった「中古」マンションでは
法的にこの１０年間の瑕疵担保責任に対する義務は生じません。
そして、たいていの売主企業は
「義務」以上のサービスはやりたがりません。
この他にも
●ブランド価値の低下
●管理会社の継続
●設計図書の保全
など、様々なリスクが生じます。
ですので、基本的には倒産の可能性のある、
あるいはすでに倒産した売主企業のマンションは
「避けるべき選択」です。
もし「どうしても」ということであれば、
より完全な状態で引渡しを受けるために
いつも紹介しているＯさんに頼んで「内覧同行」をしてもらうべきです。
さて・・・倒産は今後も続くでしょう。
というのは、すでに「終わっている」企業がまだ何社か
倒産せずに残っているからです。
そういう企業は、現状のママで生き残ることは
かなり難しいと思います。
何か「資産」と呼べるものがあれば
ホワイトナイトが現れて救済してくれるのですが・・・
１年ほど前、オリックスがジョイントを救済しようとしました。
でも、結局は諦めて放り出してしまいました。
ジョイントには「リゾートマンション開発のノウハウ」があると
勘違いしたのが、このドタバタ劇の内幕だそうです。
実は・・・リゾートに限らず、マンションの分譲事業には
高い金を出して他社から買い入れるような
大したノウハウなど、なーんにもないのです。
だから、ちょいと景気がよくなると雨後筍の如く、
我も我もとマンション開発に参入してくるのです。
それこそ「行きはよいよい帰りは怖い」の世界で
最初は少し儲かって、数年後に大損こいで撤退、
というのがだいたいのパターン。
異業種から参入してきて生き残っているのは
商社と一部の金融系だけではないでしょうか。
彼らは、何といっても偏差値アタマがいいですからね。
事業を企画する段階で綿密にそろばんを弾きます。
大もうけもたくらまない代わりに、あまり損もしない。
それに比べて体育会系のデベロッパーは、
ちょっと事業環境がよくなると「イケイケ、ドンドン」。
何回同じ失敗を繰り返しても、この体質は変わりません(笑)。
そういう「元祖不動産屋」的な企業がまだいくつか残っていて
今後、倒産していく可能性がかなり高いと思います。
今述べたように「資産」なんてほとんどありません。
唯一の資産と彼らが考えている「人材」も、
いくらでも代用が効く連中がほとんど。
だから、今日の藤澤建設みたいに「清算」というケースも
これからの倒産には多くなりそうです。
みなさ、十分にご注意ください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
「ロ−ヤルシティ」シリーズで知られた会社。
先日は「サニーコート」のアートハウジング。
ここのところ、小振りな倒産が続きますね。
次はどこですか？
なんて・・・酒席で聞かれることも増えそうです。
私は別にマンションデベの倒産予想屋ではないのですが(笑)。
コスモスイニシアはＡＤＲになったのに
株価は下落し続けていますね。
相場は何かを知っている。
まあ、相場に聞かなくても、
あのＡＤＲではいつどうなっても不思議はありません。
直後にも書きましたが、要は銀行の匙加減です。
ここのところ、「売主が倒産したらどうなるの？」的な
ご質問が多いので、改めてカンタンにおさらいを。
これは何度か書いているので、
ご存知の方はスルーしてください。
最初に、２通りに分けます。
１ 竣工前
２ 竣工後
まず、竣工前。
●購入契約者は、契約書で定められた期日に「引渡し」を受けられなくなる可能性があります。
これが最大のネックでしょうね。
倒産前に「投売り」で契約しまくっていた
日本綜合地所のマンションを契約されていた方に
このケースが大量発生しました。
なぜ、引渡しが受けられないかというと、
建築費を払ってもらえないゼネコンが工事を止めるからです。
また、ゼネコンは工事中の建物の所有権をもっていますから
これを建築費の担保として「先取り」してしまうからです。
それからもうひとつ
●倒産物件として、バーゲンになる可能性が高い
倒産企業の資産は「処分」されます。
だから、倒産前に販売していた価格よりも安価に
リセールされる可能性がかなり高くなります。
今、モリモトのピアーズシリーズがこのパターンですね。
各物件とも「抽選に当たらない」状態です。
次に、竣工後。
これは、竣工前に契約された方も同じことが当てはまります。
●アフターフォローの不安
倒産がどういうカタチなのかにもよります。
精算や破産なら法人が消滅しますから、
アフターフォローはまったく期待できません。
みなさん、誤解をされているようですが、
新築マンションが「完全な」状態で引き渡されることなど
ほとんどないのです。
住んでから、何かしらの不具合が出てくるものです。
それをどの程度丁寧にケアーするかで
売主企業の事業に対する姿勢が窺えます。
更生法や再生法などで、企業が存続した場合、
一定範囲でアフターフォローが期待できますが、
体力が弱っているので、内容は薄まるでしょうね。
●１０年間の基礎部分への瑕疵担保責任
これも誤解が多いところです。
「保険に入っているから大丈夫」とみなさん考えています。
確かに、売主が倒産しても保険でカヴァーされます。
でも、ちょっと想像して見てください。
企業として社会的信用を賭けて補修するのと
保険の適用で「最低限」にカヴァーされることの違いを。
あと、これは中古マンションには適用されません。
つまり、サクラディアのように、
築１年以上たった「中古」マンションでは
法的にこの１０年間の瑕疵担保責任に対する義務は生じません。
そして、たいていの売主企業は
「義務」以上のサービスはやりたがりません。
この他にも
●ブランド価値の低下
●管理会社の継続
●設計図書の保全
など、様々なリスクが生じます。
ですので、基本的には倒産の可能性のある、
あるいはすでに倒産した売主企業のマンションは
「避けるべき選択」です。
もし「どうしても」ということであれば、
より完全な状態で引渡しを受けるために
いつも紹介しているＯさんに頼んで「内覧同行」をしてもらうべきです。
さて・・・倒産は今後も続くでしょう。
というのは、すでに「終わっている」企業がまだ何社か
倒産せずに残っているからです。
そういう企業は、現状のママで生き残ることは
かなり難しいと思います。
何か「資産」と呼べるものがあれば
ホワイトナイトが現れて救済してくれるのですが・・・
１年ほど前、オリックスがジョイントを救済しようとしました。
でも、結局は諦めて放り出してしまいました。
ジョイントには「リゾートマンション開発のノウハウ」があると
勘違いしたのが、このドタバタ劇の内幕だそうです。
実は・・・リゾートに限らず、マンションの分譲事業には
高い金を出して他社から買い入れるような
大したノウハウなど、なーんにもないのです。
だから、ちょいと景気がよくなると雨後筍の如く、
我も我もとマンション開発に参入してくるのです。
それこそ「行きはよいよい帰りは怖い」の世界で
最初は少し儲かって、数年後に大損こいで撤退、
というのがだいたいのパターン。
異業種から参入してきて生き残っているのは
商社と一部の金融系だけではないでしょうか。
彼らは、何といっても偏差値アタマがいいですからね。
事業を企画する段階で綿密にそろばんを弾きます。
大もうけもたくらまない代わりに、あまり損もしない。
それに比べて体育会系のデベロッパーは、
ちょっと事業環境がよくなると「イケイケ、ドンドン」。
何回同じ失敗を繰り返しても、この体質は変わりません(笑)。
そういう「元祖不動産屋」的な企業がまだいくつか残っていて
今後、倒産していく可能性がかなり高いと思います。
今述べたように「資産」なんてほとんどありません。
唯一の資産と彼らが考えている「人材」も、
いくらでも代用が効く連中がほとんど。
だから、今日の藤澤建設みたいに「清算」というケースも
これからの倒産には多くなりそうです。
みなさ、十分にご注意ください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
総務省統計局の発表によれば、
「8月の就業者数は6296万人と1年前に比べ109万人減少」
逆に
「8月の完全失業者数は361万人と1年前に比べ89万人増加」
だそうです。やはり、世の中は不況・・・
民主党政権のバラマキ政策および
規制緩和からの逆行によって、
景気は二番底をうかがう気配を見せています。
別の統計によれば、
給与所得者の内、
年収が1000万円を超えるのは
上位５％以内だそうです。
マンションを買う場合、その上限価格の
ひとつの目安が「年収の5倍以内」です。
一方、首都圏のマンション1戸の平均価格は
4527万円（不動産経済研究所 21年9月）。
つまり、首都圏では年収900万円の方々に対して
マンションが供給されているのです。
あなたは、年収900万円以上ですか？
おそらく、年収900万円以上の方は
全体の１０％いらっしゃるかどうか・・・・
少なくとも、私の周りには10人に一人もいないでしょうね。
特に今年の年収になると・・・・
初めてマンションを買う方を、
業界内では「第一次取得層」なんていいます。
３０代で子供が一人か二人。
最初の子供が学齢に達する前に
マンションを買おう、という方々がこの中心。
年収でいえば４００万円から６００万円くらい。
例えば、この上層部分である年収６００万円の方を
年収５倍理論を当てはめると、
３０００万円までのマンションを買うことになります。
首都圏で今、３０００万円で８５平米くらいの
マトモな広さのマンションを買おうとすると・・・・
それこそ、サクラディアやユトリシアになってしまいます。
これ、すなわち「年収６００万円なら、新築マンションは買うな」
といっているのと同じですね。
実はこの状態・・・かなりおかしいと思います。
どういう風におかしいかというと、
年収６００万円の方が、
フツーにマトモなマンションを買えないこと自体がおかしいのです。
例えば、サクラディアと同じ広さと価格のマンションなら
武蔵浦和駅から徒歩１０分くらいのところにあってもいい。
ユトリシアと同様の条件のマンションが
船橋駅から徒歩１０分くらいのところにあっていい。
土地が高いから・・・・建築コストがかかるから・・・
確かにそういう部分もありますが
もっとも問題なのは、現状のマンション分譲会社の
高コストな事業スキームです。
２度のバブル崩壊を経験したのに、
マンション分譲事業のスキームには
毛ほどの変化も見られません。
相変わらず「閉ざされた世界」からの情報で
用地仕入れを行い、容積消化最優先で図面が引かれ
コスト最優先でゼネコンを選び、
利益をたっぷり乗せて販売会社に投げる。
その結果、今の売値になってしまった・・・
少々高くても、そのうち売れるだろうと販売をダラダラ継続。
販売不振でも、誰も責任を取らない・・・
この傾向は、大手になればなるほど強いのではないでしょうか。
これでは、いつまで経っても変わりません。
その昔、中内 功がダイエーを率いて
流通業界に革命を起こしたようなことが、
なぜにマンションデベの世界では起こらないのでしょうね。
オープンハウスデベロップメントという
小さくはあるけれど、かなり「革命的」なデベロッパーがあり、
世田谷地域で次々と「即日完売」物件を出しています。
あの手法がすべてのエリアで通じるとは思いませんが、
今のままでいいとは絶対に思えません。
首都圏でも、年収６００万円の方が
マトモな場所にマトモな価格で、
それなりのマンションを買えるようになる・・・・
そうなって、初めて「正常」な状態といえるのではないでしょうか？
私も、微力ながらコーポラティブを仕掛けていきますが、
マンションデベは真摯に自らの企業体質を見直すべきです。
サクラディアやユトリシアのような問題物件ではなく、
年収５００万円でも買うことができるマトモなマンションが
供給できるのなら、首都圏の需要は倍増では済まないでしょう。
それこそ、景気回復を牽引することができます。
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逆に
「8月の完全失業者数は361万人と1年前に比べ89万人増加」
だそうです。やはり、世の中は不況・・・
民主党政権のバラマキ政策および
規制緩和からの逆行によって、
景気は二番底をうかがう気配を見せています。
別の統計によれば、
給与所得者の内、
年収が1000万円を超えるのは
上位５％以内だそうです。
マンションを買う場合、その上限価格の
ひとつの目安が「年収の5倍以内」です。
一方、首都圏のマンション1戸の平均価格は
4527万円（不動産経済研究所 21年9月）。
つまり、首都圏では年収900万円の方々に対して
マンションが供給されているのです。
あなたは、年収900万円以上ですか？
おそらく、年収900万円以上の方は
全体の１０％いらっしゃるかどうか・・・・
少なくとも、私の周りには10人に一人もいないでしょうね。
特に今年の年収になると・・・・
初めてマンションを買う方を、
業界内では「第一次取得層」なんていいます。
３０代で子供が一人か二人。
最初の子供が学齢に達する前に
マンションを買おう、という方々がこの中心。
年収でいえば４００万円から６００万円くらい。
例えば、この上層部分である年収６００万円の方を
年収５倍理論を当てはめると、
３０００万円までのマンションを買うことになります。
首都圏で今、３０００万円で８５平米くらいの
マトモな広さのマンションを買おうとすると・・・・
それこそ、サクラディアやユトリシアになってしまいます。
これ、すなわち「年収６００万円なら、新築マンションは買うな」
といっているのと同じですね。
実はこの状態・・・かなりおかしいと思います。
どういう風におかしいかというと、
年収６００万円の方が、
フツーにマトモなマンションを買えないこと自体がおかしいのです。
例えば、サクラディアと同じ広さと価格のマンションなら
武蔵浦和駅から徒歩１０分くらいのところにあってもいい。
ユトリシアと同様の条件のマンションが
船橋駅から徒歩１０分くらいのところにあっていい。
土地が高いから・・・・建築コストがかかるから・・・
確かにそういう部分もありますが
もっとも問題なのは、現状のマンション分譲会社の
高コストな事業スキームです。
２度のバブル崩壊を経験したのに、
マンション分譲事業のスキームには
毛ほどの変化も見られません。
相変わらず「閉ざされた世界」からの情報で
用地仕入れを行い、容積消化最優先で図面が引かれ
コスト最優先でゼネコンを選び、
利益をたっぷり乗せて販売会社に投げる。
その結果、今の売値になってしまった・・・
少々高くても、そのうち売れるだろうと販売をダラダラ継続。
販売不振でも、誰も責任を取らない・・・
この傾向は、大手になればなるほど強いのではないでしょうか。
これでは、いつまで経っても変わりません。
その昔、中内 功がダイエーを率いて
流通業界に革命を起こしたようなことが、
なぜにマンションデベの世界では起こらないのでしょうね。
オープンハウスデベロップメントという
小さくはあるけれど、かなり「革命的」なデベロッパーがあり、
世田谷地域で次々と「即日完売」物件を出しています。
あの手法がすべてのエリアで通じるとは思いませんが、
今のままでいいとは絶対に思えません。
首都圏でも、年収６００万円の方が
マトモな場所にマトモな価格で、
それなりのマンションを買えるようになる・・・・
そうなって、初めて「正常」な状態といえるのではないでしょうか？
私も、微力ながらコーポラティブを仕掛けていきますが、
マンションデベは真摯に自らの企業体質を見直すべきです。
サクラディアやユトリシアのような問題物件ではなく、
年収５００万円でも買うことができるマトモなマンションが
供給できるのなら、首都圏の需要は倍増では済まないでしょう。
それこそ、景気回復を牽引することができます。
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ただし、２回目からは有料となります。
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榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
マンションを購入しようとする場合、どこから情報を得るか？
一番カンタンなのは広告です。それもネット。
ヤフー不動産やリクルートのSUMO、マンションDBなど
お手軽に販売中のマンションの情報を得られます。
でも、それでいいの？
広告ではいいことしか表現していません。
そのマンションの敷地は土壌汚染があったとか
ちょっと前までは今の7割くらいが市場価格だったとか
実は全然売れていなくて大幅値引しているとか
工場の煤煙が飛んできて洗濯物を干せないとか
すぐ隣で高層マンションの計画があるので日当たりが悪くなるとか
直近に大量の供給があって値崩れしそうだとか
何の取り得もないので仕方なくタレントでｲﾒｰｼﾞアップしているとか
苦し紛れに安い値付けで損切りしているとか
共用施設は10年後にお荷物になるものばかりだとか
こういうことは、俗に「マイナス情報」といいます。
購入すべき方は、当然知っておいた方がいいこと。
でも、これは中々表に出てきません。
ネット上でもそうです。
おそらく、ネット上で分譲マンションのマイナス情報を
正々堂々と公言しているサイトは、ココだけではないでしょうか。
例えば、マンションコミュニティという掲示板サイトがありますが
あそこはまず、デベロッパーの削除要請をほぼ１００％受け入れます
デベの担当者が「削除要請」をすると
ほぼ無条件でマイナス情報の書き込みが削除されるのです。
しかも、エンドユーザーを装った販売会社や売主とおぼしき
投稿者の書き込みが全体の3-4割を占めていそうです。
私は言論を糧として生きている人間なので、
書き込みの文章を読むと、書き手の意図がおおよそ推察できます。
さもしいですね。
榊もいろいろ攻撃されていますが、まあ放っておきましょう。
ただ、これからマンションをお買いになる方にとって
必要なのはプラス情報ばかりではありません。
マイナス情報もしっかりと把握した上で判断すべきです。
かつて「カミソリ」と仇名された内閣官房長官で
後藤田正晴という方がいました。今は故人です。
この方は「まず、マイナス情報から報告せよ」と
部下に厳命した危機管理の達人。
物事の判断は、プラス面よりもマイナス面の検証から
始めるという基本の「キ」を心得ていた方でした。
マンションの購入でも、これは同じ。
広告に惑わされて、マイナス面を一切無視する・・・
あるいはあえて見たくないものを見ないようにする、という方がいます。
これは、愚かです。
ご購入されてから「榊が買うなといっている」と
いわれなき非難を寄せられる方もいます。
「アホかいな」というしかありません。
このブログに寄せられる反対意見を読んでいいて、
つくづく思うことは
「みんな、どうして自分のアタマで考えないのだろうか？」
「どうして、自らの意見を正々堂々と述べないのか？」
ということ。
「放送局が禁止している」
「某出版社と同じ」
「入居者が怒っている」
ほとんどが「誰々がこう考えているから、お前は間違っている」
という論法です。情けないなー。
どうして「オレはこういう理由でお前が間違っていると思う」
と真正面からの論争を挑まないのでしょうね？
私は学校時代からいつもそうしてきました。
だから、ほとんどの先生に嫌われたのでしょうか(笑)。
マンションを選ぶ時でも同じこと。
惑わされず、迷わず、しっかりと、ご自身の「眼」で見てください。
そして、ご自身の「アタマ」で判断してください。
自信を持って判断されたのなら、何も迷うことはありません。
もし、迷いがあるのなら
榊の「眼」を参考にしてください。
はっきりいって、私のレポートと同類のものは他にないはずです。
なぜなら、榊は榊であり、他の誰でもないから。
私のレポートでは
「だれそれがこういっているから・・・」
という論法は一切ありません。
私がどう考えている、どう感じているか、どう判断しているか・・・
という榊のアタマの中身オンパレードです。
そして、榊はこれでもプロを自認していますから
ぞれぞれのレポートは有料にしています。
でも、法外な料金は要求しません。
せいぜい、数冊の雑誌をお買いになる程度です。
マイナス意見もお聞きになりたい方は、どうぞ読んでください。
●無料相談実施中
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私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
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榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。
一番カンタンなのは広告です。それもネット。
ヤフー不動産やリクルートのSUMO、マンションDBなど
お手軽に販売中のマンションの情報を得られます。
でも、それでいいの？
広告ではいいことしか表現していません。
そのマンションの敷地は土壌汚染があったとか
ちょっと前までは今の7割くらいが市場価格だったとか
実は全然売れていなくて大幅値引しているとか
工場の煤煙が飛んできて洗濯物を干せないとか
すぐ隣で高層マンションの計画があるので日当たりが悪くなるとか
直近に大量の供給があって値崩れしそうだとか
何の取り得もないので仕方なくタレントでｲﾒｰｼﾞアップしているとか
苦し紛れに安い値付けで損切りしているとか
共用施設は10年後にお荷物になるものばかりだとか
こういうことは、俗に「マイナス情報」といいます。
購入すべき方は、当然知っておいた方がいいこと。
でも、これは中々表に出てきません。
ネット上でもそうです。
おそらく、ネット上で分譲マンションのマイナス情報を
正々堂々と公言しているサイトは、ココだけではないでしょうか。
例えば、マンションコミュニティという掲示板サイトがありますが
あそこはまず、デベロッパーの削除要請をほぼ１００％受け入れます
デベの担当者が「削除要請」をすると
ほぼ無条件でマイナス情報の書き込みが削除されるのです。
しかも、エンドユーザーを装った販売会社や売主とおぼしき
投稿者の書き込みが全体の3-4割を占めていそうです。
私は言論を糧として生きている人間なので、
書き込みの文章を読むと、書き手の意図がおおよそ推察できます。
さもしいですね。
榊もいろいろ攻撃されていますが、まあ放っておきましょう。
ただ、これからマンションをお買いになる方にとって
必要なのはプラス情報ばかりではありません。
マイナス情報もしっかりと把握した上で判断すべきです。
かつて「カミソリ」と仇名された内閣官房長官で
後藤田正晴という方がいました。今は故人です。
この方は「まず、マイナス情報から報告せよ」と
部下に厳命した危機管理の達人。
物事の判断は、プラス面よりもマイナス面の検証から
始めるという基本の「キ」を心得ていた方でした。
マンションの購入でも、これは同じ。
広告に惑わされて、マイナス面を一切無視する・・・
あるいはあえて見たくないものを見ないようにする、という方がいます。
これは、愚かです。
ご購入されてから「榊が買うなといっている」と
いわれなき非難を寄せられる方もいます。
「アホかいな」というしかありません。
このブログに寄せられる反対意見を読んでいいて、
つくづく思うことは
「みんな、どうして自分のアタマで考えないのだろうか？」
「どうして、自らの意見を正々堂々と述べないのか？」
ということ。
「放送局が禁止している」
「某出版社と同じ」
「入居者が怒っている」
ほとんどが「誰々がこう考えているから、お前は間違っている」
という論法です。情けないなー。
どうして「オレはこういう理由でお前が間違っていると思う」
と真正面からの論争を挑まないのでしょうね？
私は学校時代からいつもそうしてきました。
だから、ほとんどの先生に嫌われたのでしょうか(笑)。
マンションを選ぶ時でも同じこと。
惑わされず、迷わず、しっかりと、ご自身の「眼」で見てください。
そして、ご自身の「アタマ」で判断してください。
自信を持って判断されたのなら、何も迷うことはありません。
もし、迷いがあるのなら
榊の「眼」を参考にしてください。
はっきりいって、私のレポートと同類のものは他にないはずです。
なぜなら、榊は榊であり、他の誰でもないから。
私のレポートでは
「だれそれがこういっているから・・・」
という論法は一切ありません。
私がどう考えている、どう感じているか、どう判断しているか・・・
という榊のアタマの中身オンパレードです。
そして、榊はこれでもプロを自認していますから
ぞれぞれのレポートは有料にしています。
でも、法外な料金は要求しません。
せいぜい、数冊の雑誌をお買いになる程度です。
マイナス意見もお聞きになりたい方は、どうぞ読んでください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
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テーマ:それでいいのか日本国民 - ジャンル:政治・経済
それにしても・・・販売中の新築マンションが少なくなりましたね。
新しい物件が供給されず、ひたすら在庫処理を続けた結果、
徐々に販売が進んでこのような結果になっているようです。
これは、マンションを購入されるみなさんにとっては
選択肢が減っている、ということです。
狭まった選択肢の中で選ぶから、
とんでもない物件でも販売が進んだりします。
たとえば、埼玉のサクラディア。千葉のユトリシア。
これらは２つとも私が２ヶ月前に出したレポート
「買ってはいけない大規模マンション」に入っています。
それが・・・徐々にではありますが、販売が進んでいるようです。
はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。
でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。
これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が
上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、
ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。
どうしても新築に住みたい。
だけど予算がない。
という方は仕方がありません。
どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。
そうでない方は、たとえ選択肢が狭まろうと
「買ってはいけない」マンションは避けるべきです。
マンションを探している方は、往々にして
「来年３月までには・・・」みたいに、
自分で勝手に期限をつけて焦り始めます。
それは、結局失敗につながるケースが多いのです。
待っていれば、いい物件が出てくるのか？
出てくる場合もあれば、そうでないこともあります。
少なくとも、来年は今年より少し多くなるでしょう。
再来年は確実に多くなります。
２年も待てない・・・という方は、仕方ありません。
今ある中から、マシなものを選びましょう。
そして、なるべくなら「買ってはいけない」シリーズに
入っているような物件は避けるべきでしょう。
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マンション選びの判断材料として、
各レポートをぜひお役立てください。
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徐々に販売が進んでこのような結果になっているようです。
これは、マンションを購入されるみなさんにとっては
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狭まった選択肢の中で選ぶから、
とんでもない物件でも販売が進んだりします。
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それが・・・徐々にではありますが、販売が進んでいるようです。
はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。
でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。
これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が
上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、
ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。
どうしても新築に住みたい。
だけど予算がない。
という方は仕方がありません。
どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。
そうでない方は、たとえ選択肢が狭まろうと
「買ってはいけない」マンションは避けるべきです。
マンションを探している方は、往々にして
「来年３月までには・・・」みたいに、
自分で勝手に期限をつけて焦り始めます。
それは、結局失敗につながるケースが多いのです。
待っていれば、いい物件が出てくるのか？
出てくる場合もあれば、そうでないこともあります。
少なくとも、来年は今年より少し多くなるでしょう。
再来年は確実に多くなります。
２年も待てない・・・という方は、仕方ありません。
今ある中から、マシなものを選びましょう。
そして、なるべくなら「買ってはいけない」シリーズに
入っているような物件は避けるべきでしょう。
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マンション選びの判断材料として、
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日本人というのは、ついこの間まで
紙と木と土でできた家に住んでいました。
鉄筋コンクリートの「マンション」に本格的に住み始めたのは
たかだかこの半世紀足らず。
そういえば、この「マンション」というのは英語で「大邸宅」の意味。
「マンション」と"mansion”は、あまりにも違いすぎます。
今や完全に和製英語・・・というか立派な日本語ですな。
初期の頃の村上春樹の作品を読んでいると、
どうみても主人公の「僕」は「マンション」に住んでいるのに、
表現としては「アパート」になっていたりします。
英語の素養が深い村上氏としては、
こっぱずかしくて「マンション」などと言えないのでしょう。
それくらいヘンな英語の使い方なのです。
日本語の「マンション」を英語に訳すと「コンドミニアム」か
「フラット」か・・・一般的には「アパートメント」でしょう。
condominiumは、「共同住宅」的なニュアンス。
flatは「平らな住まい」・・・2階建てではなくみたいな・・これは英国風。
apartmentは「集合住宅の一室」のように感じますね。
おかしいのは、この「マンション」という言葉が、
近頃の不動産業界ではなんとなくチープに感じられるようで、
ネーミングにはほとんど使われないこと。
どちらかというと、ちょっとこましな家を表現するときの言葉である
residenceをありがたがって名称に使ったりしています。
例えば「○○レジデンス」や「ザ・レジデンス オブ なんちゃら」とか。
英語の意味としてはmansionの方がresidenceよりも
かなり上等の「邸宅」であるにもかかわらず・・・
まあ、もともとおバカな業界なので、
だーれもそんなこと気にしませんが。
しかしこのあたり、
日本人の言葉に対する軽薄さを象徴しています。
例えば、例の「支那」。
彼らは王朝が変わるごとに国名を変えます。
満州族の清が倒れた後、国民、共産、日本の「三国時代」を経て
今は共産族時代。国名は「中華人民共和国」と名乗っています。
近未来に起こるであろう共産党政権崩壊後、
新しい王朝は何と名乗るのでしょう？
「中華」を名乗ったおぞましい共産朝の名残を嫌い
違う国名を称することは十分に考えられます。
その時に、日本人はホイホイと
新しい国名で呼んであげるのでしょうね、
あの支那人の国を・・・・
ま、そんなことはどーでもいい話ですが。
ちょっと脱線しましたが、今日のお話は「日本人とマンション」。
そして、やがて来る「マンション50年問題」。
日本人が「マンション」と呼んでいる
この「鉄筋コンクリートの集合住宅」は、
我々とはまだ半世紀という、浅い縁しかありません。
半世紀前までの日本人の住まいは
基本的に木造の一戸建て。
隣とくっついている場合は長屋。
でも、これは基本的に借家でした。
ひとつの建物を「共有」する今のマンションのような
居住形態・所有形態は、ほぼなかったといっていいでしょう。
そこで生まれたのが「区分所有法」という法律。
そのほかにも、マンションに関する法律はいくつかあります。
しかし・・・その全部をあわせても、
実はまだまだ未整備といえる状態。
法律の条文で解決できる問題ばかりではないのです。
というか、実態に合っていない方が多いくらいです。
この「共有」がうまくいくためには、
「共有者」が共有物である「マンション」の価値を
「維持保全」するために「善良な意思」に基づいて
行動することが前提になっています。
つまり、自分のマンションの資産価値が減じようとも
ぜんぜん気にしないどころか、
それを毀損する行為を故意に働くような
「共有者」は存在しない・・・という性善説に拠っているのです。
でも、現実は違いますね。
例えば、都心の一等地に老朽化したマンションがあるとします。
悪意に満ちた区分所有者が、
ゴミを散らかす、汚物を放置する、獰猛な犬を飼うなど、
わざとそのマンションの資産価値を貶める行為を働いたとします。
今の法律では、これを完全に止めさせることは不可能。
そのうち、一人去り、二人去り・・・他の区分所有者は
自分の住戸を売却して出て行きます。
それを安値で買い叩いているのは、
実はその悪意に満ちた区分所有者の仲間だったりして・・・・
こういう手法で、やくざが都心のマンションを
「乗っ取り」あるいは「地上げ」するケースがあります。
都心のマンションは不動産としての資産価値があるので、
こういう荒っぽい手法で「整理」されて「再開発」されますが、
郊外の老朽化した物件は違います。
住む人がいなくなれば、廃墟になるだけです。
これから、こういう老朽化して廃墟に向かったり、
管理がうまくいかずに機能不全に陥るマンションが
社会問題化することが十分に予想できます。
鉄筋コンクリートの寿命を何年と考えるかによりますが、
これから築30年、40年、50年の「マンション」が多くなります。
建て替えるにしろ、大規模にリフォームするにしろ、
今よりもスムーズにコトが運べるように、
もう少し法律を整備してもらいたいですね。
特に、民主党のマニフェストには、
そういったことが書かれてあります。
所管は国土交通省。大臣は前原さん。
群馬のダムや放漫経営のエアラインはとっととやっつけて
我らが「マンション」問題にも目を向けて欲しいものです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、今までおおよそ週に1本ずつくらいのペースで
「レポート」をリリースしてきました。
マンションに関するものだけで、すでに10本。
今後も新たに出し続けるつもりですが、
ややペースが落ちそうです。
理由は本業がやや忙しくなりつつあるのと
来年1月の出版に向けて原稿を書くからです。
でも、基本的にはエリア別に現在のマンション市場を解説し、
販売中の物件を独自の視点で評価する
「マンションレポート」シリーズは充実させたいと思います。
そして、やがて ↓ このライブラリーで
首都圏をほぼ ↓ カヴァーするのが目標。
今後は、レポート執筆に協力してくれる
外部ブレーンの力を借りて、
このライブラリーを充実させたいと思います。
さらには、このカヴァー領域を、
近畿圏にも拡大したいと思います。
そこで、近畿圏を中心に活動している
マンション市場のマーケッターで、
「榊のマンションレポート制作に協力してもいい」
とお考えの方は、ぜひご連絡ください。
レポートのリリースはペンネームでOK。
販売数に応じて報酬もお支払いします。
ただし、榊の編集方針があり、
それに沿ったものを制作していただく必要があります。
●エンドユーザー側に立った視点
●マンションデベに阿ることなく、書くべきことを書く
●専門家としての資産評価、将来予想
だいたい、以上のような感じです。
マンションデベに向かって出すレポートとは
180度視点が異なるのでご注意ください。
ただし、元になるデータは同じです。
詳しくは、ご連絡をいただいてからメールでご相談しましょう。
ご連絡は、私の 無料相談コーナー からお寄せください。
お待ちしています。
紙と木と土でできた家に住んでいました。
鉄筋コンクリートの「マンション」に本格的に住み始めたのは
たかだかこの半世紀足らず。
そういえば、この「マンション」というのは英語で「大邸宅」の意味。
「マンション」と"mansion”は、あまりにも違いすぎます。
今や完全に和製英語・・・というか立派な日本語ですな。
初期の頃の村上春樹の作品を読んでいると、
どうみても主人公の「僕」は「マンション」に住んでいるのに、
表現としては「アパート」になっていたりします。
英語の素養が深い村上氏としては、
こっぱずかしくて「マンション」などと言えないのでしょう。
それくらいヘンな英語の使い方なのです。
日本語の「マンション」を英語に訳すと「コンドミニアム」か
「フラット」か・・・一般的には「アパートメント」でしょう。
condominiumは、「共同住宅」的なニュアンス。
flatは「平らな住まい」・・・2階建てではなくみたいな・・これは英国風。
apartmentは「集合住宅の一室」のように感じますね。
おかしいのは、この「マンション」という言葉が、
近頃の不動産業界ではなんとなくチープに感じられるようで、
ネーミングにはほとんど使われないこと。
どちらかというと、ちょっとこましな家を表現するときの言葉である
residenceをありがたがって名称に使ったりしています。
例えば「○○レジデンス」や「ザ・レジデンス オブ なんちゃら」とか。
英語の意味としてはmansionの方がresidenceよりも
かなり上等の「邸宅」であるにもかかわらず・・・
まあ、もともとおバカな業界なので、
だーれもそんなこと気にしませんが。
しかしこのあたり、
日本人の言葉に対する軽薄さを象徴しています。
例えば、例の「支那」。
彼らは王朝が変わるごとに国名を変えます。
満州族の清が倒れた後、国民、共産、日本の「三国時代」を経て
今は共産族時代。国名は「中華人民共和国」と名乗っています。
近未来に起こるであろう共産党政権崩壊後、
新しい王朝は何と名乗るのでしょう？
「中華」を名乗ったおぞましい共産朝の名残を嫌い
違う国名を称することは十分に考えられます。
その時に、日本人はホイホイと
新しい国名で呼んであげるのでしょうね、
あの支那人の国を・・・・
ま、そんなことはどーでもいい話ですが。
ちょっと脱線しましたが、今日のお話は「日本人とマンション」。
そして、やがて来る「マンション50年問題」。
日本人が「マンション」と呼んでいる
この「鉄筋コンクリートの集合住宅」は、
我々とはまだ半世紀という、浅い縁しかありません。
半世紀前までの日本人の住まいは
基本的に木造の一戸建て。
隣とくっついている場合は長屋。
でも、これは基本的に借家でした。
ひとつの建物を「共有」する今のマンションのような
居住形態・所有形態は、ほぼなかったといっていいでしょう。
そこで生まれたのが「区分所有法」という法律。
そのほかにも、マンションに関する法律はいくつかあります。
しかし・・・その全部をあわせても、
実はまだまだ未整備といえる状態。
法律の条文で解決できる問題ばかりではないのです。
というか、実態に合っていない方が多いくらいです。
この「共有」がうまくいくためには、
「共有者」が共有物である「マンション」の価値を
「維持保全」するために「善良な意思」に基づいて
行動することが前提になっています。
つまり、自分のマンションの資産価値が減じようとも
ぜんぜん気にしないどころか、
それを毀損する行為を故意に働くような
「共有者」は存在しない・・・という性善説に拠っているのです。
でも、現実は違いますね。
例えば、都心の一等地に老朽化したマンションがあるとします。
悪意に満ちた区分所有者が、
ゴミを散らかす、汚物を放置する、獰猛な犬を飼うなど、
わざとそのマンションの資産価値を貶める行為を働いたとします。
今の法律では、これを完全に止めさせることは不可能。
そのうち、一人去り、二人去り・・・他の区分所有者は
自分の住戸を売却して出て行きます。
それを安値で買い叩いているのは、
実はその悪意に満ちた区分所有者の仲間だったりして・・・・
こういう手法で、やくざが都心のマンションを
「乗っ取り」あるいは「地上げ」するケースがあります。
都心のマンションは不動産としての資産価値があるので、
こういう荒っぽい手法で「整理」されて「再開発」されますが、
郊外の老朽化した物件は違います。
住む人がいなくなれば、廃墟になるだけです。
これから、こういう老朽化して廃墟に向かったり、
管理がうまくいかずに機能不全に陥るマンションが
社会問題化することが十分に予想できます。
鉄筋コンクリートの寿命を何年と考えるかによりますが、
これから築30年、40年、50年の「マンション」が多くなります。
建て替えるにしろ、大規模にリフォームするにしろ、
今よりもスムーズにコトが運べるように、
もう少し法律を整備してもらいたいですね。
特に、民主党のマニフェストには、
そういったことが書かれてあります。
所管は国土交通省。大臣は前原さん。
群馬のダムや放漫経営のエアラインはとっととやっつけて
我らが「マンション」問題にも目を向けて欲しいものです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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ややペースが落ちそうです。
理由は本業がやや忙しくなりつつあるのと
来年1月の出版に向けて原稿を書くからです。
でも、基本的にはエリア別に現在のマンション市場を解説し、
販売中の物件を独自の視点で評価する
「マンションレポート」シリーズは充実させたいと思います。
そして、やがて ↓ このライブラリーで
首都圏をほぼ ↓ カヴァーするのが目標。
今後は、レポート執筆に協力してくれる
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さらには、このカヴァー領域を、
近畿圏にも拡大したいと思います。
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マンション市場のマーケッターで、
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とお考えの方は、ぜひご連絡ください。
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それに沿ったものを制作していただく必要があります。
●エンドユーザー側に立った視点
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●専門家としての資産評価、将来予想
だいたい、以上のような感じです。
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ただし、元になるデータは同じです。
詳しくは、ご連絡をいただいてからメールでご相談しましょう。
ご連絡は、私の 無料相談コーナー からお寄せください。
お待ちしています。
昨日、とあるデベロッパーさんと販売会社さん、
そして広告代理店の方々と未明に及ぶまで
お笑いカラオケ大会に興じてしまい・・・・・
ちょっと発散しすぎて、今日はグロッキー状態。
それでも、なんだか本業の方が忙しくなってしまい、
しばらくブログを更新できませんでした。
お待ちいただいていた方には申し訳ございません。
昨日ご一緒したデベさんからは
「榊さん・・・たまにはウチの悪口も書いてもらわないと・・・」
なーんて、言われてしまったし(笑)。
榊もかなり注目されるようになってしまいました。
それから、世田谷代田計画と山手線計画、
ともに多くのお問い合わせをいただき、
ありがとうございます。
世田谷の方は、参加者が集まればほぼほぼ事業化できそうですが
山手線計画は本当にまだ「計画中」です。
今年中にはもう一歩踏み出してみなさんに
新しい情報をお伝えできればと思います。
さて、今日の話題は・・・・最近、江東区ばかりで申し訳ないのですが
豊洲、東陽町につづいて「有明」です。
なぜ、有明か？
というと、東京オリンピックの招致失敗で、
このエリアのマンション販売がますます混迷を極めそうだから。
しかも・・・・
出ました、このエリアで久々に、新規のマンションが！
その名も「ブリリア有明スカイタワー」。
テレビＣＭなんかしているようですね。
しかも、これまたタレントの起用！
オダギリ ジョー
私は、この俳優、個人的に好きですよ。
仮面ライダーもいいけれど、大河ドラマの新撰組がよかった。
まあ、そんなこと、どーでもいいのですが。
どうぞ、よろしければオフィシャルホームページを見てあげてください。
「ここどこ？」
とオダギリ ジョーがつぶやいているような感じ・・・・
アホか、そんなもん有明にきまっとるやないか！
と関西風のツッコミを入れたくなりますね。
マドンナを使おうが、オダギリジョーが出てこようが
「有明」はあくまでも「有明」。
銀座から約４kmも離れていて、
しかも３つも大きな橋を渡らなければ行けない「島」です。
だからこそ・・・オダギリ ジョーが出てきて
「ここどこ？」
と、つぶやかなければいけないのですね(笑)。
マドンナで失敗こいでも、ちっとも「教訓」を生かせていない事業主さん。
このタワーマンションをいったいいくらで売るつもりなのでしょう？
でも・・・
マドンナの広告でおなじみの「ブリリアマーレ有明」は、ここのほぼお隣。
竣工直前にキャンセルがたくさん出たと聞いています。
今も、大胆な「ご提案」で販売を継続中とか。
あの価格では、こういう結果になるのが見えています。
それでも同レベルの価格で売り出すのでしょうか？
普通なら、こちらの方が駅に近い分だけ高くなる、
というのが不動産の世界の常識。
でも、マドンナのブリリアマーレは高すぎて大苦戦したから
こっちは何かと「理由」をつけて安くだしのでは・・・
これは、今のところの私の「予想」です。
そして、有明にはもうひとつ、タワーマンションがあります。
住友不動産と住友商事の「シティタワー有明」。
このマンションは、ブリリア２物件に比べて
ロケーションの価値が一段劣ります。
でも、そこは住友連合ですから、高値挑戦。
間もなく竣工ですが、顧客別の「価格提案」はなさっていないご様子。
この３物件が入り混じることで
有明のマンション販売模様は、はっきりいって「混迷」です。
そこで、この状況をどう理解すべきか、
今後はどういう展開が予想されるのか、
といったところを、いつものマンションレポートにまとめました。
その名も、
榊淳司のマンションレポート003
有明のタワー３物件を斬る！
このエリアでマンション購入をお考えの方は
ぜひお読みください。お値段は３９６０円です。
さて、榊の「マンションレポートシリーズ」をはじめ
「買ってはいけない・・・」などのスペシャルエディションの
レポートも数が多くなりました。
今までのように、このブログ上にアイコンを出しておくだけでは
みなさんにとって
「どんなメニューがあるの？」
という感じで、分かりにくくなっていると思います。
そこで、それらのレポートを分かりやすく整理した
ライブラリーのホームページを開設しました。
↓ どうぞ、この下のアイコンをクリックしてください。
こちらをご覧いただくと、どんなレポートがあるのか
一覧で分かりやすくご覧になれます。
そして広告代理店の方々と未明に及ぶまで
お笑いカラオケ大会に興じてしまい・・・・・
ちょっと発散しすぎて、今日はグロッキー状態。
それでも、なんだか本業の方が忙しくなってしまい、
しばらくブログを更新できませんでした。
お待ちいただいていた方には申し訳ございません。
昨日ご一緒したデベさんからは
「榊さん・・・たまにはウチの悪口も書いてもらわないと・・・」
なーんて、言われてしまったし(笑)。
榊もかなり注目されるようになってしまいました。
それから、世田谷代田計画と山手線計画、
ともに多くのお問い合わせをいただき、
ありがとうございます。
世田谷の方は、参加者が集まればほぼほぼ事業化できそうですが
山手線計画は本当にまだ「計画中」です。
今年中にはもう一歩踏み出してみなさんに
新しい情報をお伝えできればと思います。
さて、今日の話題は・・・・最近、江東区ばかりで申し訳ないのですが
豊洲、東陽町につづいて「有明」です。
なぜ、有明か？
というと、東京オリンピックの招致失敗で、
このエリアのマンション販売がますます混迷を極めそうだから。
しかも・・・・
出ました、このエリアで久々に、新規のマンションが！
その名も「ブリリア有明スカイタワー」。
テレビＣＭなんかしているようですね。
しかも、これまたタレントの起用！
オダギリ ジョー
私は、この俳優、個人的に好きですよ。
仮面ライダーもいいけれど、大河ドラマの新撰組がよかった。
まあ、そんなこと、どーでもいいのですが。
どうぞ、よろしければオフィシャルホームページを見てあげてください。
「ここどこ？」
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アホか、そんなもん有明にきまっとるやないか！
と関西風のツッコミを入れたくなりますね。
マドンナを使おうが、オダギリジョーが出てこようが
「有明」はあくまでも「有明」。
銀座から約４kmも離れていて、
しかも３つも大きな橋を渡らなければ行けない「島」です。
だからこそ・・・オダギリ ジョーが出てきて
「ここどこ？」
と、つぶやかなければいけないのですね(笑)。
マドンナで失敗こいでも、ちっとも「教訓」を生かせていない事業主さん。
このタワーマンションをいったいいくらで売るつもりなのでしょう？
でも・・・
マドンナの広告でおなじみの「ブリリアマーレ有明」は、ここのほぼお隣。
竣工直前にキャンセルがたくさん出たと聞いています。
今も、大胆な「ご提案」で販売を継続中とか。
あの価格では、こういう結果になるのが見えています。
それでも同レベルの価格で売り出すのでしょうか？
普通なら、こちらの方が駅に近い分だけ高くなる、
というのが不動産の世界の常識。
でも、マドンナのブリリアマーレは高すぎて大苦戦したから
こっちは何かと「理由」をつけて安くだしのでは・・・
これは、今のところの私の「予想」です。
そして、有明にはもうひとつ、タワーマンションがあります。
住友不動産と住友商事の「シティタワー有明」。
このマンションは、ブリリア２物件に比べて
ロケーションの価値が一段劣ります。
でも、そこは住友連合ですから、高値挑戦。
間もなく竣工ですが、顧客別の「価格提案」はなさっていないご様子。
この３物件が入り混じることで
有明のマンション販売模様は、はっきりいって「混迷」です。
そこで、この状況をどう理解すべきか、
今後はどういう展開が予想されるのか、
といったところを、いつものマンションレポートにまとめました。
その名も、
榊淳司のマンションレポート003
有明のタワー３物件を斬る！
このエリアでマンション購入をお考えの方は
ぜひお読みください。お値段は３９６０円です。
さて、榊の「マンションレポートシリーズ」をはじめ
「買ってはいけない・・・」などのスペシャルエディションの
レポートも数が多くなりました。
今までのように、このブログ上にアイコンを出しておくだけでは
みなさんにとって
「どんなメニューがあるの？」
という感じで、分かりにくくなっていると思います。
そこで、それらのレポートを分かりやすく整理した
ライブラリーのホームページを開設しました。
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一覧で分かりやすくご覧になれます。
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